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    對(duì)大多數(shù)人而言，讓房?jī)r(jià)回歸到“合理的水平”是期盼已久的目標(biāo)，然而對(duì)于那些在房?jī)r(jià)高點(diǎn)入市的購(gòu)房者而言，樓市泡沫的破碎意味著個(gè)人財(cái)富的縮水。于是，伴隨著房?jī)r(jià)的下跌，要求開(kāi)發(fā)商退房、補(bǔ)價(jià)的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級(jí)甚至發(fā)生了嚴(yán)重的糾紛。

    這味“后悔藥”究竟是對(duì)“契約精神”的違背，還是有其不得已的苦衷？據(jù)新華社電

    兩個(gè)月八處樓盤遭遇嚴(yán)重退房糾紛

    北京五環(huán)的一處樓盤賣了一年多，2010年最高曾喊到每平米21000元的均價(jià)，由于最近的樓市大幅縮水，目前已回落到每平米14000元左右。7000元的落差是最難讓高點(diǎn)購(gòu)房業(yè)主難以接受的。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)中原市場(chǎng)研究部門的初步統(tǒng)計(jì)，就在短短不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，包括北京大興順馳領(lǐng)海、上海萬(wàn)科清林徑、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城、寧波合生國(guó)際城、上海浦東中海御景熙岸、上海龍湖酈城、北京京貿(mào)國(guó)際城等八處樓盤的售樓處發(fā)生“維權(quán)”業(yè)主和開(kāi)發(fā)企業(yè)的嚴(yán)重糾紛和沖突。這些引發(fā)沖突的項(xiàng)目都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是其在售房源的房?jī)r(jià)相比此前售出的已經(jīng)大幅縮水，降價(jià)幅度最高的已接近一半。

    11月18日，不久前剛在北京順馳領(lǐng)海項(xiàng)目定下一套四居室的姚峰（化名）來(lái)到售樓處要求退還2萬(wàn)元定金。用他的話來(lái)說(shuō)，不久前自己的家人“一沖動(dòng)交了定金”，看著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，如果不趕緊退掉，沒(méi)準(zhǔn)還要跌。

    據(jù)了解，這處已經(jīng)賣了一年多的五環(huán)外樓盤曾經(jīng)在2010年3月到5月間賣出了每平方米21000元的均價(jià)，然而，目前其在售戶型的價(jià)格已經(jīng)回落到了每平方米14000元左右。7000元左右的落差讓很多高點(diǎn)購(gòu)房的業(yè)主難以接受。僅僅一年時(shí)間，自己的資產(chǎn)就蒸發(fā)了1/3，這使得開(kāi)發(fā)商成為業(yè)主們口誅筆伐的焦點(diǎn)，也成為很多業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的主要?jiǎng)右颉?/p>

    房?jī)r(jià)下跌是否有“權(quán)”可“維”？

    如果僅僅是因?yàn)槭袌?chǎng)因素導(dǎo)致價(jià)格的變化，那么開(kāi)發(fā)商在其中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。在這種情況下，業(yè)主以市場(chǎng)變化為退房或維權(quán)理由的話，法律上很難獲得支持，這樣的維權(quán)在法律上很難站得住腳。

    在房?jī)r(jià)下跌的大背景下，要求退房或者維權(quán)已成為一種無(wú)法回避的社會(huì)現(xiàn)象，對(duì)于購(gòu)房人而言，一套房子在短短幾周內(nèi)，損失幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元，在情感上難以接受。然而即便業(yè)主既“震驚”又“憤怒”，但在一紙購(gòu)房合同面前，這種對(duì)于價(jià)格的質(zhì)疑卻很難獲得法律的支持。

    北京盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松在談到這個(gè)問(wèn)題時(shí)表示，如果僅僅是因?yàn)槭袌?chǎng)因素導(dǎo)致價(jià)格的變化，那么開(kāi)發(fā)商在其中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。在這種情況下，業(yè)主以市場(chǎng)變化為退房或維權(quán)理由的話，法律上很難獲得支持，這樣的維權(quán)在法律上很難站得住腳。

    另一位房產(chǎn)糾紛專家、北京市盈科律師事務(wù)所律師張仁藏同樣認(rèn)為，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌要求退房或退還差價(jià)是沒(méi)有道理的。

    尊重“契約精神”

    但仍須規(guī)范房產(chǎn)銷售

    現(xiàn)行的預(yù)售制度仍然給捂盤惜售、分段放盤提供了存在的空間。不僅如此，由于大量的口頭承諾根本不會(huì)寫入合同，購(gòu)房者往往會(huì)吃啞巴虧，這些問(wèn)題在樓市走高的情況下容易被掩蓋，一旦市場(chǎng)遇冷就會(huì)馬上暴露出來(lái)，成為矛盾沖突的焦點(diǎn)。

    在“契約精神”面前，業(yè)主們的“維權(quán)”看上去似乎有些無(wú)理取鬧，但在這些寄希望于“維權(quán)”的業(yè)主眼中，那份看似平等的購(gòu)房合約背后本身就隱藏著諸多不平等的“潛規(guī)則”。

    “和開(kāi)發(fā)商相比我們永遠(yuǎn)是弱者。”購(gòu)房者姚峰說(shuō)，面對(duì)開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒采用的捂盤惜售、分批放盤的手段，以及售樓人員或明示、或暗示告訴購(gòu)房人房子是不會(huì)貶值的說(shuō)法，有多少人能始終保持所謂的“理性”？

    將退房問(wèn)題的解決寄托在企業(yè)自身的道義無(wú)疑有些理想化。從監(jiān)管著手，徹底理順?lè)康禺a(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的種種弊端才是解決問(wèn)題的根本。而事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)存在“每遇降價(jià)必遭退房”的重要原因，也正是在于房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)上存在諸多不規(guī)范與不合理的漏洞。

    “首先就是定價(jià)問(wèn)題。”張大偉表示，當(dāng)下在降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛首先就是開(kāi)發(fā)商定價(jià)隨意。還有就是開(kāi)發(fā)商銷售過(guò)程中存在的部分違規(guī)行為或者承諾。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行的預(yù)售制度仍給捂盤惜售、分段放盤提供了空間。不僅如此，由于大量的口頭承諾根本不會(huì)寫入合同，購(gòu)房者往往會(huì)吃啞巴虧，這些問(wèn)題在樓市走高的情況下容易被掩蓋，一旦市場(chǎng)遇冷就會(huì)馬上暴露出來(lái)。此外，頻現(xiàn)的退房糾紛也從側(cè)面反映出樓市的畸形發(fā)展，“房?jī)r(jià)從沒(méi)真正跌過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品不僅會(huì)漲，而且會(huì)跌的事實(shí)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，將投資賭在房子上的人應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)了。