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　　使房價回歸到合理水平，這是自去年4月以來國務院定下的調控基調。但什么是合理水平?國務院卻未給出答案。是為了給地方政府留下可以操作的空間，還是此次調控的目的并非簡單的房價調控?筆者發(fā)現，一年來利息翻倍，即使房價下調20%，購房者實際支出依然上漲。

　　這意味著包括限購限貸等一系列組合拳調控政策的設計，針對的核心并非房價，而是投資、投機、二次置業(yè)哪怕是剛需的購房者。如果說，房價下跌是為了讓更多的人買得起住房，但假如房價下跌20%，購房者反而需要花更多錢來實現購房。為什么房價越跌，購房者為一套住房所付出的成本反而更貴呢?

　　舉個例子。以一套200萬房產計算，如果貸款100萬，在去年10月貸款100萬，按照當時的利率來看，20年需要支付的利息款為47.5萬左右，即使考慮到后期基準利率上浮，但是因為執(zhí)行7折，實際20年內的利息款依然比較低。而目前購房者如果購買一套200萬的房產則需要支付接近87萬利息，20年貸款期增加利息支出接近40萬，也就是接近房價的20%左右。

　　為何房價跌了仍然是掏更多的錢才能買房?原因就在于，央行今年三次加息(分別是2月9日、4月6日、7月7日)，因為房貸利率大多按年調整，因此加息的累加效應將在明年集中體現。房貸客戶面臨的利息負擔不斷加重。特別是小部分購房貸款合同中如果未標明：在貸款合同續(xù)存期內延續(xù)XX折扣，這部分客戶很可能需要回復基準利率，這樣一來月供可能要增加上千元。

　　讓我們來看看利率的變化帶來怎么的結果。目前的基準利率為7.05，2009年到2010年大部分的貸款執(zhí)行的都為0.7倍，而2009年之前的貸款也全部在,2009年更換為7折貸款利率，而且在貸款合同中明確規(guī)定：在貸款合同續(xù)存期內，執(zhí)行基準利率的0.7倍。這也就是說到了2012年1月1日。之前的房貸需要執(zhí)行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。

　　但是在連續(xù)加息后的現在，5年期的定期存款利率已經達到了5.5的高點。舉例來說，王先生在2010年初購房貸款了100萬。在最近手中有閑錢50萬，如果選擇提前還貸，5年內節(jié)省的利息為123375元，而如果選擇5年期定期存款，獲得的利息則為137500，也就是說可以賺取1.4萬。

　　如果立即提前還款100萬，和根據還款節(jié)奏還款，在20年內最少可以損失6萬元的利息差。而且一旦加息，利率差距還將拉大。如果王先生選擇銀行其他理財產品或者信托等，收益將更高。

　　在筆者看來，貨幣政策緊縮是本輪調控最嚴厲的政策。目前來看除限購外，限貸和加息是最影響購房者入市的政策。房價下調不超過20%，購房者入市的話，實際支付成本依然未跌。目前來看，因為大部分購房者需要貸款購房，而貸款利息的大漲，使得房價即使下調20%，購房者總支出依然上漲，不過是減少了部分首付，增加了利息，購房成本中，減少給開發(fā)商的房款變成了銀行的利息。

　　房價跌了，卻更買不起了。這是諸多業(yè)界人士的共識。購房者可貸款資金增加，購房首付減少。據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計，目前首套房貸款中，實際的首付成數大約是4成，按照銀行評估值為房價的80%，消費者實際的首付款大概為房價的5成以上。而二套房購房目前實際平均的首付成數接近7成，考慮到評估的差異，平均首付為房價的76%左右。

　　目前市場上，房價下調3成的項目銷售量會更好一些，這部分項目的深度下調，使得購房者的實際支出的確有下滑。這也從一定程度上說明了，目前項目如果想獲得比較高的銷售必須調整房價2成以上。從目前市場來看，雖然部分項目下調達到了30%，但是因為貸款政策的變化，2011年之前購房者并未觸及成本線。從目前市場來看，房價下調的影響對銀行來說，最大風險在開發(fā)商的開發(fā)貸，而非購房貸。（文/坤 略）

　　(作者系知名媒體人)