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　　三水的開發(fā)商加大剛需盤的推廣力度，圖為某樓盤掛出洋房推新貨的廣告條幅。  張明術(shù) 攝

　　今年前三季度，三水樓市回暖乏力。來自市住建局的官方統(tǒng)計顯示，今年1到9月，當(dāng)?shù)匦路砍山幻娣e同比增幅在五區(qū)中墊底，而樓價同比跌幅卻在五區(qū)中“領(lǐng)跑”。

　　南都記者本周展開調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，限購后，來自外區(qū)的購買力銷聲匿跡，導(dǎo)致高端別墅市場門可羅雀，對三水樓市產(chǎn)生了較嚴(yán)重的負(fù)面影響，于是當(dāng)?shù)匕l(fā)展商轉(zhuǎn)而大力開發(fā)剛需市場，今年以來，當(dāng)?shù)貏傂铇潜P競爭進(jìn)入白熱化，為數(shù)不少的樓盤極力爭奪有限的剛需客群。

　　比起禪桂，目前三水普遍5000-6000元/平方米的洋房價位不算貴，但在當(dāng)?shù)芈燥@薄弱的剛需客心目中，這樣的價位依然有些“亞歷山大”，而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也指出，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)積累不足，城建規(guī)劃利好缺失，讓三水樓市“回暖”欠缺底氣。

　　成交增幅五區(qū)最末

　　今年4月以來，佛山房地產(chǎn)市場成交持續(xù)回暖。南都記者查詢市房管部門發(fā)布的今年二、三季度全市及五區(qū)的新房成交數(shù)據(jù)卻發(fā)現(xiàn)，在佛山五區(qū)中，近半年成交回暖最不明顯的要數(shù)三水區(qū)。

　　市房管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第二、第三季度，佛山五區(qū)新房成交面積同比增幅分別是39%、74.67%，禪城區(qū)此期間新房成交增幅更是高達(dá)110%以上。而三水區(qū)在今年第二、第三季度新房成交面積同比增幅僅有3.13%、41.96%，增幅不僅低于全市平均水平，更是位列五區(qū)最末。

　　市房管部門統(tǒng)計的今年1到9月份三水區(qū)新房成交面積，僅有32.01萬平方米，同比下滑幅度38.95%，比起高明區(qū)32.03萬平方米的水平還要略低，三水區(qū)今年前9個月的新房成交面積，跌幅更是在五區(qū)中“領(lǐng)跑”。

　　同樣處于“領(lǐng)跑”位置的，還有三水區(qū)今年前9個月的新房價格下滑幅度，房管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，今年1到9月三水區(qū)新房成交均價為5683.59元/平方米，同比跌幅達(dá)到18.30%，為五區(qū)最多。這也顯示，三水區(qū)新房成交量回暖速度在五區(qū)中墊底，并非由于房價高企。

　　豪宅預(yù)冷市場轉(zhuǎn)打剛需戰(zhàn)

　　以廣佛后花園為區(qū)位賣點，三水區(qū)房地產(chǎn)市場長期以來主打豪宅路線，依附云東海、森林公園等生態(tài)山水資源，別墅盤更是其主要支撐。而在去年限購以來，以禪城區(qū)為代表的佛山市場，主打剛需類產(chǎn)品，趕上了市場回暖的快車，而以別墅為主打的三水樓盤卻步履艱難。

　　在此情況下，三水的不少地產(chǎn)商把目光投向剛需市場，于是，今年以來當(dāng)?shù)厥袌鱿破鹆艘粓黾ち业?ldquo;本地剛需爭奪戰(zhàn)”。西南街道河口片區(qū)大批興建洋房，部分別墅盤也轉(zhuǎn)而開發(fā)推售洋房，都讓本來支撐力就略顯薄弱的本地購買力，變得粥多僧少，有的盤勉強(qiáng)能吃飽，有的盤卻只能餓肚子。

　　查詢2011年的三水區(qū)新房成交，南都記者發(fā)現(xiàn)去年3月的限購令是當(dāng)?shù)厥袌鲆坏烂黠@的分水嶺。限購前的2011年1到3月，三水新房成交單價突破7000元，單月成交面積達(dá)到月均10萬平方米，在2011年2月更是達(dá)到歷史高峰的15.22萬平方米。

　　但在限購之后，別墅盤里一擲千金的外地豪客不見蹤影，而洋房項目寄予厚望的區(qū)域外市場也難以啟動。

　　南都記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，包括最早進(jìn)駐的時代城在內(nèi)，河口片區(qū)是目前三水西南中心城區(qū)洋房項目最密集的片區(qū)，但為了爭取剛需買家，這些項目之間競爭趨于白熱化。目前這一區(qū)域的洋房價位普遍在毛坯5字頭，比起今年年初4字頭略貴一些，但多數(shù)項目仍在去庫存，一些新推盤項目往往也是近半年才推出一次新貨，去貨速度較慢。

　　本地人買不起禪桂客嫌性價比低

　　而在限購前，在相當(dāng)一部分外來購買力的支撐下，三水區(qū)洋房銷售呈現(xiàn)出量價齊升的趨勢。一位2011年初在三水西南市中心山水一品花園買樓的購房者告訴記者，自己本身在禪城工作，當(dāng)時因為禪城樓價突破萬元，覺得這一項目作為當(dāng)?shù)芈范巫畛錾臉潜P，價位相對實惠才買，但買房時均價也幾乎是近萬元了。

　　一些三水本地的發(fā)展商反映，和禪城、南海和順德相比，三水當(dāng)?shù)氐膭傂杩腿翰粌H總量較少，而且購買力也相對薄弱。“剛需型買家月薪往往只有2000元左右，即使買5000元/平方米的新房，首付和按揭壓力也很大。”一位西南市民告訴記者。

　　另一方面，隨著禪桂樓價在今年之后走低，三水中心城區(qū)5000多元/平方米的住宅均價在本地購房者心目中，也顯得“含金量較低”，一定程度上加大了市場觀望程度。從事媒體工作的西南市民招先生，就在今年中在禪城老城區(qū)某樓盤逢低入市，在他看來，禪城樓盤的增值空間更為可觀。

　　不過，盡管如此，剛需型買家仍然是當(dāng)?shù)貥潜P盡力爭取的市場主力，在今年年中以來，一些樓盤銷售也有較大程度反彈。如御江南作為別墅大盤，今年迅速啟動了洋房、公寓銷售，成為當(dāng)?shù)責(zé)徜N大盤，而日前亮相的捷和廣場，因其路段和前景賣點，吸引過萬看樓客前來，在當(dāng)?shù)厥袌鲛Z動一時。

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　　三水別墅大盤 禪桂客曾占半壁江山

　　2007年到2010年，三水以云東海為中心，別墅大盤云集，而主要客群支撐來自禪桂。

　　2007年時，當(dāng)?shù)貏e墅大盤三水麗日天鵝湖的一份客戶分析報告就顯示，在已有的業(yè)主構(gòu)成比例當(dāng)中，三水、禪城、南海三區(qū)大約各占1/3的比例，也就是說有6成業(yè)主是來自禪城區(qū)和南海區(qū)。

　　和三水麗日天鵝湖同在云東海片區(qū)的綠湖·愛倫堡有關(guān)負(fù)責(zé)人也向媒體表示，他們粗略統(tǒng)計過后，發(fā)現(xiàn)來自三水與禪桂的業(yè)主比例是5：5。而純別墅樓盤山水莊園則吸引了部分廣州市民前來投資置業(yè)。

　　不過南都記者今年4月在當(dāng)?shù)貏e墅大盤踩盤時也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)匾呀桓秳e墅入住率偏低，不少外來高端購房者僅以投資目的買房，并未在這些環(huán)境優(yōu)美的別墅小區(qū)入住。

　　在近期，多個三水當(dāng)?shù)氐膭e墅大盤再次“組團(tuán)”在南海保利水城等區(qū)域進(jìn)行外展。三水本地市場別墅客源有限，必須依靠南海、禪城等區(qū)域外的市場支撐，成為這些豪宅盤的“共識”，但記者在這些項目的外展現(xiàn)場也發(fā)現(xiàn)，有意咨詢、購買者寥寥，本地別墅盤營銷負(fù)責(zé)人也坦言，“效果不明顯”。

　　今年4月，南都記者曾作調(diào)查，在去年限購之后，三水不少別墅項目都曾遭遇到一個月甚至多個月的“零成交”。而在今年，來自佛山經(jīng)緯的一項數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，前三季度三水區(qū)共成交了34套別墅，成交面積共為1.19萬平方米，這一數(shù)字比去年同期下滑了近84.9%。

　　“現(xiàn)在如果是純別墅盤，一個月能成交個二三套，都算不錯了。”西南某別墅大盤營銷負(fù)責(zé)人對南都記者表示。而記者調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，在云東海等三水別墅項目集中的區(qū)域，幾乎每個盤都還有數(shù)十套乃至百套別墅在售，而這些項目又有近十個之多，別墅余貨或有數(shù)百套之多。

　　“完全走低價路線，效果也是不明顯，主要還是調(diào)控限制了外來購買力。”這位營銷負(fù)責(zé)人表示，以往三水別墅項目的主要客群依賴于廣州、禪桂乃至肇慶的買家，這些買家在每個盤占據(jù)了至少6成以上比例。

　　在佛山限購之后，這些客群從“限貸不限購”變成“限貸又限購”，絕大多數(shù)被擠壓出市場之外，造成別墅滯銷。（周曉南）