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    9月，地產(chǎn)專家李柏，以獨(dú)立樓評(píng)人的視角，結(jié)合10多年地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，觀察中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)表了《中國(guó)樓市十八大預(yù)言》，引起廣泛關(guān)注。接著，李柏根據(jù)上述預(yù)言，描繪未來10年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展格局。綜合概括為：法制規(guī)范、理性平衡、競(jìng)爭(zhēng)有序、科學(xué)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    格局一：政府的臨時(shí)調(diào)控將逐漸淡化。　　

    未來中國(guó)樓市，將是一個(gè)按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行的法制市場(chǎng)。許多專家（如樊綱、陳淮等）已經(jīng)提出，調(diào)控政策需要反思。如果政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)成為健康的發(fā)展，“臨時(shí)調(diào)控”手段就不能使用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是法制經(jīng)濟(jì)，中國(guó)必然走此道路。經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從初級(jí)階段，進(jìn)入發(fā)展和逐漸成熟階段，市場(chǎng)的內(nèi)在作用益發(fā)明顯。市場(chǎng)優(yōu)先和社會(huì)自治的原則，會(huì)堅(jiān)持和推行得更加到位。全球經(jīng)濟(jì)一體化、世界扁平化，一個(gè)樓盤不再只賣給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，“全城熱銷”可能變成“全球發(fā)售”。能市場(chǎng)辦、社會(huì)管的事，政府就不要管。在法制的軌道下，用制度性、規(guī)范化的立法手段，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)作用，并有效約束樓市“大漲大跌”的脫韁野性。因此，以“臨時(shí)性、隨意性”為特征的中央宏觀調(diào)政策將逐漸淡化，所謂政府“救市”也會(huì)遠(yuǎn)去，而制度性長(zhǎng)遠(yuǎn)約束將更切合市場(chǎng)規(guī)律。

    格局二：中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)總量仍然很大。　　

    未來中國(guó)樓市必然是世界最大的市場(chǎng)。而且會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)健的增長(zhǎng)，基于中國(guó)工業(yè)化的快速階段、城鎮(zhèn)化率較低階段、改革持續(xù)階段，這三大力量是最主要的動(dòng)力。商品住宅占房產(chǎn)開發(fā)總量的百分比將從目前的80%逐步回落至60%上下，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等呈上升趨勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)將堅(jiān)持“穩(wěn)增長(zhǎng)”的基本策略不會(huì)改變，李柏認(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)的冬天” 暫不會(huì)到來。中國(guó)持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的步伐不會(huì)放緩，未來中國(guó)樓市必然是世界最大的市場(chǎng)。

    格局三：土地成交價(jià)更高且長(zhǎng)期處賣方市場(chǎng)。　　

    土地資源管理將越來越嚴(yán)格，越來越規(guī)范。這兩年土地供給和庫存為負(fù)增長(zhǎng)，2013年應(yīng)會(huì)大逆轉(zhuǎn)。土地以其稀缺和高征拆成本而不斷抬高成交價(jià)，且仍然供不應(yīng)求，并為地方財(cái)收主力。各級(jí)地方政府長(zhǎng)期對(duì)“土地財(cái)政”的依賴地位不會(huì)改變，近幾年是地方政府還債的高峰年，為拉動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)和維持地方高速發(fā)展，土地由政府儲(chǔ)備還將加大加強(qiáng)。土地公有制的根本屬性不會(huì)改變，地方政府對(duì)土地資源的管理將會(huì)越來越嚴(yán)格，越來越規(guī)范。

    格局四：房產(chǎn)稅全面鋪開推動(dòng)市場(chǎng)更成熟?！　?

    房地產(chǎn)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)地位更加鞏固。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，今年有3到5個(gè)城市在準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅全面鋪開不再是一種可能，而是一種必然，李柏預(yù)計(jì)大概是3年時(shí)間。只有這樣，政府宏觀調(diào)控的成果才算得到進(jìn)一步鞏固，中國(guó)樓市的法制化進(jìn)程又往前一步，中國(guó)樓市的健康發(fā)展就會(huì)更穩(wěn)健，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)才算走向成熟。

    格局五：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任終身制?！　?

    房地產(chǎn)業(yè)門檻更高，房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任感更強(qiáng)。最近，包括“哈爾濱垮橋”事件在內(nèi)的多起重特大安全責(zé)任事故，讓人們“步步驚心”，越發(fā)引起政府重視。深圳首先推行“責(zé)任終身制”公務(wù)員全覆蓋，天津在加強(qiáng)和規(guī)范保障性安居工程建設(shè)與管理時(shí)推行責(zé)任人終身制?？梢灶A(yù)見，項(xiàng)目責(zé)任終身制將在更大范圍內(nèi)執(zhí)行，對(duì)事關(guān)居民財(cái)產(chǎn)與生命健康安全的樓盤來說，更加勢(shì)在必行，通過立法規(guī)定，在開發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任終身制。李柏?fù)?jù)此認(rèn)為，責(zé)任終身制的推行，必然讓房地產(chǎn)業(yè)門檻更高，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量更可靠，讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)的責(zé)任感更強(qiáng)。

    格局六：開發(fā)商將把三四線城市當(dāng)新寵?！　?

    中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)水平城市差異縮小?，F(xiàn)在，很多開發(fā)商往三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因?yàn)槠涑鞘谢实汀：芏鄡?nèi)陸的縣級(jí)小城市，投資開發(fā)幾千萬到幾個(gè)億的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣譄崆椋?ldquo;關(guān)系好處、風(fēng)險(xiǎn)很低、房?jī)r(jià)穩(wěn)漲”是3個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)。李柏曾說過，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金礦在三四線城市。到時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)得更加充分，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平才更上一層樓。就居住環(huán)境和品質(zhì)來說，中小城市的購房者才有了與大城市購房者平等的機(jī)會(huì)，只是二者所付出的價(jià)格相差很大。

    格局七：“大平”與“小漲”，即大城市房?jī)r(jià)在雙擠壓下趨平，小城市房?jī)r(jià)反而穩(wěn)步上漲?！　?

    房?jī)r(jià)向中間平衡發(fā)展。由于較長(zhǎng)時(shí)間的“房?jī)r(jià)透支”，大城市房?jī)r(jià)目前仍處尷尬地步。在政府和購房者雙重?cái)D壓下，未來大城市房?jī)r(jià)上漲難有大幅度表現(xiàn)，相對(duì)會(huì)趨于平穩(wěn)或緩和增長(zhǎng)，當(dāng)然像2011-2012年的大落行情也不再可能。中國(guó)房?jī)r(jià)的階梯層次非常分明，從沿海往內(nèi)地呈遞減狀，從大都市往小城鎮(zhèn)呈遞減狀。李柏很贊同任志強(qiáng)這個(gè)觀點(diǎn)：“所有城市房?jī)r(jià)要下降是一種誤導(dǎo)，事實(shí)上，三四線城市的房?jī)r(jià)是往上上升的。”因此，越不發(fā)達(dá)、越小的城市，房?jī)r(jià)越穩(wěn)定，越有上漲的空間。沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、西部大開發(fā)等題材會(huì)加強(qiáng)這一趨勢(shì)。

    格局八：市場(chǎng)持續(xù)洗牌盤整拔高開發(fā)門檻?！　?/span>

    合理變化的樓市才是正常的市場(chǎng)。銀行與發(fā)展商的“蜜月期”再也沒有了，許多外資因?yàn)榻鹑谖C(jī)的持續(xù)影響也對(duì)中國(guó)市場(chǎng)看冷，外資持有的項(xiàng)目甚至紛紛拋售、極力抽回資金。整個(gè)行業(yè)的資金鏈條，從去年到今后兩年都會(huì)是緊張的。即使進(jìn)入百億俱樂部的大房企，財(cái)務(wù)狀況也經(jīng)?？皯n，業(yè)界所稱的“華南五虎”（富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂）因大肆擴(kuò)張，全國(guó)布局，戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，就曾多次告急。李柏預(yù)計(jì)，中國(guó)有50%以上的發(fā)展商都面臨資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前房企信心由去年的悲觀初轉(zhuǎn)樂觀，但現(xiàn)金流入增加主要來源于信貸政策的放松。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和政策后續(xù)作用力，市場(chǎng)洗牌盤整會(huì)持續(xù)下去；房產(chǎn)企業(yè)倒閉、轉(zhuǎn)行、吞并、兼并等大量出現(xiàn)，有實(shí)力的開發(fā)商將搶占機(jī)會(huì)和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率；與外企合作或融外資日益困難；節(jié)能減排與環(huán)保要求更高，“現(xiàn)房銷售制度”可能出臺(tái)，諸多因素導(dǎo)致開發(fā)門檻拔高。李柏希望：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，有漲有跌，有生有滅，有出有進(jìn)，這樣的市場(chǎng)才正常。

    格局九：前景看好的三大主題地產(chǎn)：旅游、養(yǎng)老、工業(yè)?！　　?

    樓市產(chǎn)品細(xì)分更加多樣。中國(guó)旅游方興未艾，消費(fèi)潛力巨大。珠三角、長(zhǎng)三角及環(huán)渤海城市群等地區(qū)的人均GDP都已突破3000美元，相當(dāng)于中等收入國(guó)家水平，具備了購買（異地）休閑度假物業(yè)的能力。旅游地產(chǎn)的未來前景光明，各類山水景觀地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等將不斷興起。目前已有超過百家房地產(chǎn)開發(fā)商從中窺見商機(jī)，有些已實(shí)現(xiàn)專注旅游地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型。隨著《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》出臺(tái)，各地執(zhí)行政策的細(xì)化和優(yōu)惠扶持政策的落實(shí)，養(yǎng)老主題的項(xiàng)目會(huì)更受青睞。工業(yè)主題地產(chǎn)看好，應(yīng)該是基于沿海大批產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移、物流配送商貿(mào)會(huì)展中心的興起、地方政府招商引資、標(biāo)準(zhǔn)廠房的委托代建，以及為工業(yè)園區(qū)發(fā)展配套，如職工宿舍、農(nóng)民工子弟學(xué)校等。李柏分析，這三大主題地產(chǎn)的興旺，與現(xiàn)在兩分天下的“住宅、商業(yè)”地產(chǎn)，形成至少“五分天下”的格局，并在不同城市、不同區(qū)域、不同時(shí)期，各有不同的發(fā)展與結(jié)構(gòu)比例。

    格局十：精裝修的成品房銷售普遍推行?！　?

    精裝房主宰住宅市場(chǎng)。國(guó)家指導(dǎo)性政策文件有3個(gè)，最近的是2008年，住建部“通知要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)”。精裝修交房，可以避免二次裝修造成的結(jié)構(gòu)破壞、材料浪費(fèi)和擾民等問題，還可刺激消費(fèi)，從整體上降低了裝修成本，并有利于前期物業(yè)管理，提升小區(qū)形象。調(diào)查表明，希望直接購買精裝修住房的客戶占比越來越高。預(yù)計(jì)5年后精裝修住房銷售或?qū)⑵毡?，并可能立法?qiáng)制規(guī)定。因此，李柏分析，有實(shí)力的開發(fā)商，致力于精裝修住宅的開發(fā)，會(huì)較早、較多地積累這方面的經(jīng)驗(yàn)，在未來或許更有競(jìng)爭(zhēng)力，精裝房成為住宅市場(chǎng)主力。

    不管上述預(yù)測(cè)和分析是否準(zhǔn)確，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新格局將在未來10年內(nèi)重構(gòu)，形成一個(gè)成熟的全新格局。李柏希望，是一個(gè)法制規(guī)范、理性平衡、競(jìng)爭(zhēng)有序、科學(xué)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但愿上述觀點(diǎn)足以引起重視與關(guān)注，對(duì)開發(fā)商和購房者有所參考，對(duì)政府決策更有反思或警示，李柏的初衷唯愿推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)、健康、持久的發(fā)展。（作者/李柏）