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    十八大報告提出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間僅北京市就計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套以上。如此大規(guī)模的保障房集中建設(shè)，土地、規(guī)劃、資金是否有保障？“中國式保障房”的關(guān)鍵在于什么？我的新書《中國經(jīng)濟(jì)到了最危險的邊緣》揭開了中國式保障房的面紗。

    房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急不是蓋房而是排隊

    現(xiàn)在全國都在搞保障房“大躍進(jìn)”，地方政府似乎覺得當(dāng)務(wù)之急就是蓋房，其實是我們搞錯了。我看到一個很有意思的采訪，央視采訪了一位天津居民，這個被采訪的人通過搖號得到了房子。你知道他怎么講的嗎？他說感覺很幸運(yùn)。注意到?jīng)]有，是幸運(yùn)，而不是幸福，這一字之差意味著什么？意味著我們的政策是有問題的！

    如果政策是完善的，老百姓的感覺應(yīng)該是符合預(yù)期，應(yīng)該感謝政府履行了對自己的承諾。比如新加坡政府對老百姓的承諾就是讓70%的家庭能夠買得起三房式的組屋，保證房價相當(dāng)于家庭年收入中位數(shù)的四到五倍。新加坡政府是這么承諾的，也是這么做的。而我們的承諾呢，我們很多地方的保障房價格竟然是市價的80%，也就是說是浮動的，而不是固定的，所以，我們老百姓永遠(yuǎn)不知道自己能不能買得起保障房。同時又因為是隨機(jī)搖號的，所以也永遠(yuǎn)不知道什么時候能夠得到“幸運(yùn)女神”的眷顧。

    如果我們做不到新加坡那樣，最起碼可以學(xué)學(xué)特區(qū)香港。香港政府把老百姓的收入、人口數(shù)量等條件換算成相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，然后計算出一個總分，老百姓可以通過查看榜單的方式，看看自己大概還有幾年能拿到房子。也就是說，建立一個排隊秩序。有這樣一個程序的存在，老百姓心里就安穩(wěn)了，也就不會著急買房子了。而政府也能給自己贏得更多建造保障房的時間。

    我們一系列政策出臺之后，之所以出現(xiàn)種種問題正是因為我們的政策完全沒搞懂民意是什么。老百姓要的不是明天就得到現(xiàn)房，而是一個穩(wěn)定的排隊預(yù)期。什么意思呢？比如說大家充分討論之后，確定了年收入24萬和資產(chǎn)50萬就是分界線，在此之上的就沒有資格申請保障房，在此之下的就一定能在5年內(nèi)等到保障房，這樣，老百姓就有了穩(wěn)定的預(yù)期，分界線下的安心等待，分界線上的努力攢錢。

    除此之外，我們還要讓房地產(chǎn)開發(fā)商有穩(wěn)定的預(yù)期，讓房地產(chǎn)商安心地排隊。在這方面，我們可以參照一下美國的做法，在美國一個地產(chǎn)商拍下一塊地就必須在所要建的樓盤里面開發(fā)至少三分之一的廉租房，地產(chǎn)商要不就承擔(dān)這個廉租房的任務(wù)，要不就拿不到地。這個條件一旦成了規(guī)矩，地產(chǎn)開發(fā)商也就認(rèn)命了，囤地是不可能的，捂盤惜售更是沒有意義。

    所以，我們必須在保障一般老百姓有房住的同時，也要保障給這些保障房提供財政支持的非保障房市場實現(xiàn)繁榮昌盛！我們不能大張旗鼓地宣傳保障房，因為這樣做只有兩種結(jié)果：要不然就是保障房提供的不夠，結(jié)果房價經(jīng)過短暫下挫之后再次迅速躥升，然后所有沒有房的老百姓都來罵你；要不然就是頭腦太熱，保障房提供得太多了，結(jié)果沒有繁榮的非保障房市場了，土地出讓金收入大減，到頭來保障房還是難以為繼。搞不好就會重蹈香港的覆轍，房價因此大跌，然后所有買了房的老百姓都來罵你。這對我們公共政策水平的要求是非常高的。中國香港失敗了，美國提供政策性住房貸款的房利美和房地美到現(xiàn)在還沒有走出破產(chǎn)陰影，我們憑什么相信自己能像新加坡一樣“幸運(yùn)”？

    應(yīng)該創(chuàng)造條件，補(bǔ)貼公益組織提供廉租房，與政府廉租房競爭

    我們做什么事情都喜歡一刀切，而且我們到現(xiàn)在都不懂，我們需要大量的非政府公益組織提供類似的公共產(chǎn)品，這樣才能督促政府部門提高效率。廉租房尤其需要進(jìn)行如此管理。否則，政府投入再多的財政資源也沒有用。

    這方面我們應(yīng)該學(xué)學(xué)美國。1974年尼克松政府出臺了《住房和社會發(fā)展法案》，該法案規(guī)定凡是符合公共住房申請資格的租戶，都可以從地方住房管理機(jī)構(gòu)獲得租金證明，拿著這張證明就可以到私人住房市場上去租房，租金按市場價支付。根據(jù)這項法案，政府把租金分成兩類：一類是以房屋為基礎(chǔ)，只要房主愿意加入租金補(bǔ)貼計劃，且房屋租金和房屋質(zhì)量符合聯(lián)邦政府標(biāo)準(zhǔn)，房客只需繳納不超過家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差額部分可憑住房券向政府兌取現(xiàn)金。在紐約的黃金地段有座叫“孔子大樓”的公寓，就是當(dāng)?shù)卣疄榈褪杖氲娜A人提供的廉租房。還有一類租金，是以租戶為基礎(chǔ)，也就是領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的人只能將這筆錢用來租賃指定范圍內(nèi)的指定住房，比如老年公寓。在獲得補(bǔ)貼后，一居室租金大約是400多美元，兩居室也不過500多美元，政府差不多補(bǔ)貼了200美元，很劃算的。事實證明，美國政府通過市場化的操作手段幫助低收入者的住房計劃是很成功的。

    與此同時，美國政府還以補(bǔ)貼或者社會項目招標(biāo)的方式來扶植一批公益組織和公共部門競爭。比如在美國有一個由基督教組織籌辦的“避難所”，無家可歸者可以申請到這里免費(fèi)吃住。這里不僅有不同的房間，還有食堂、電視圖書室、健身房、教室、電腦室、洗衣房、兒童游樂場，等等。要住“避難所”，就必須晚上10點(diǎn)30分上床睡覺，早上6點(diǎn)30分起床，而且白天必須出去找工作或接受社區(qū)的免費(fèi)職業(yè)技能培訓(xùn)。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由避難所代為保管，攢夠了2500美元，就可以到社會上租房子獨(dú)立生活了。而我們?nèi)鄙俚恼沁@樣的公益性組織。因為在我們現(xiàn)有制度下，申請成立公益組織的程序非常復(fù)雜，門檻又高，基本是不可能的。