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　　叢林密布，花團(tuán)錦簇，擁有地下放映室、桌球室，室內(nèi)可打高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標(biāo)志，而動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)的價(jià)格，也讓普通消費(fèi)者望而止步。

　　隨著京城樓市回暖，豪宅的價(jià)格也開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，每平米預(yù)售價(jià)格從數(shù)萬(wàn)元增值十多萬(wàn)元。在一手高端盤(pán)市場(chǎng)，2012年11月北京別墅市場(chǎng)的成交量大幅上升，總共成交了412套，同比上漲了52%，環(huán)比上漲84.8%，成為近31個(gè)月以來(lái)別墅銷(xiāo)售最熱的一個(gè)月。

　　近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪京城五環(huán)內(nèi)外多處豪宅，并采訪了數(shù)家豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，揭秘京城豪宅現(xiàn)場(chǎng)。

　　部分豪宅放緩銷(xiāo)售步伐

　　“瑞安·君匯項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)一年多，目前預(yù)售額約為13億元”，瑞安建業(yè)北京項(xiàng)目總經(jīng)理麥志昌向記者表示，“在限購(gòu)影響下，項(xiàng)目期房階段去化率已經(jīng)達(dá)到了90%以上，這一業(yè)績(jī)相對(duì)不錯(cuò)”。

　　值得注意的是，據(jù)麥志昌向記者介紹，項(xiàng)目期房階段預(yù)售均價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，但進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售后，單價(jià)將提升到8萬(wàn)元/平方米以上，部分設(shè)計(jì)獨(dú)特的戶(hù)型售價(jià)不排除將達(dá)12萬(wàn)元/平方米。

　　“瑞安·君匯地處農(nóng)業(yè)展覽館"準(zhǔn)地王"附近，除了產(chǎn)品精裝現(xiàn)房的成本外，受"準(zhǔn)地王"影響，上調(diào)價(jià)格也并不意外”，麗茲行鄭海燕向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“據(jù)我們門(mén)店反應(yīng)的情況來(lái)看，即使在二手高端市場(chǎng)，不少業(yè)主也都在醞釀漲價(jià)”。

　　“實(shí)際豪宅市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分為了"高端豪宅"與"頂級(jí)豪宅"。”中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示。

　　“有個(gè)別原本計(jì)劃在今年入市的豪宅項(xiàng)目，可能都會(huì)拖到明年”，一位業(yè)內(nèi)消息人士向記者表示，到時(shí)12萬(wàn)元/平米的豪宅將集中入市，豪宅市場(chǎng)也將出現(xiàn)分化，合生·霄云路8號(hào)、瑞安·君匯、長(zhǎng)安太和等單價(jià)8萬(wàn)元以上豪宅為一個(gè)陣營(yíng)，而售價(jià)普遍在5萬(wàn)元左右的高端豪宅為另一陣營(yíng)。

　　以合生·霄云路8號(hào)為例，起價(jià)85000元/平米，最高單價(jià)130000元/平米雖令人咋舌，但其10月份卻熱銷(xiāo)5億元。據(jù)項(xiàng)目方面向記者介紹，隨著D3樓520平米樓王的推出，合生·霄云路單盤(pán)銷(xiāo)售額已近一百億元。

　　“買(mǎi)合生·霄云路8號(hào)主要是看重項(xiàng)目的地段和綠化率”，上述消息人士向記者表示，“合生·霄云路8號(hào)擁有達(dá)80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶(hù)型房中，站在60余平米的會(huì)客廳中可以直接看到朝陽(yáng)公園”。

　　而記者在瑞安·君匯項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)也看到，4000萬(wàn)以上一套的戶(hù)型為一層，四個(gè)開(kāi)門(mén)可以直接出入項(xiàng)目的私人花園，有城中別墅的感覺(jué)。而項(xiàng)目四周無(wú)任何主街道，記者也絲毫聽(tīng)不到三環(huán)內(nèi)鬧市中的車(chē)水馬龍聲。

　　此外，記者在“運(yùn)河岸上的院子”項(xiàng)目樣板間中發(fā)現(xiàn)，3億元的獨(dú)棟豪宅，四周以自然的樹(shù)木園林圍擋，私密性非常好。地下室內(nèi)有放映室、桌球室、可打室內(nèi)高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室。

　　“在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，項(xiàng)目一般都在四環(huán)以里，售價(jià)約為4000萬(wàn)元以上一套，個(gè)別項(xiàng)目看房者甚至需要提前審核購(gòu)房者的資產(chǎn)等情況才可以參觀樣板間”，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“而1200萬(wàn)元一套以上的普通高端盤(pán)地段多數(shù)在五環(huán)左右，是首次改善性需求的首選，目前這類(lèi)性?xún)r(jià)比比較突出的高端盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)客戶(hù)排不上號(hào)的現(xiàn)象”。

　　據(jù)悉，東四環(huán)地王項(xiàng)目金茂府8月11日開(kāi)盤(pán)后，近30天就簽約了20套，均價(jià)每平最高達(dá)到73497元，目前已經(jīng)全部售罄。

　　“實(shí)際上，部分高端盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象”，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報(bào)記者表示，業(yè)績(jī)好的房企旗下高端項(xiàng)目已經(jīng)在端著賣(mài)了。

　　地王催生頂級(jí)豪宅單價(jià)提升

　　值得一提的是，頂級(jí)豪宅陣營(yíng)的高端盤(pán)正在醞釀提價(jià)。“從高端市場(chǎng)整體來(lái)看，量?jī)r(jià)上漲的都非常明顯”，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”。

　　實(shí)際上，據(jù)記者了解，即將入市的農(nóng)業(yè)展覽館“準(zhǔn)地王”已經(jīng)助推了周邊豪宅價(jià)格。

　　“瑞安·君匯開(kāi)盤(pán)差不多已一年，預(yù)售成績(jī)大約13億元，均價(jià)大概是6萬(wàn)/平米”，麥志昌向記者表示，接下來(lái)會(huì)進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，預(yù)計(jì)均價(jià)大概會(huì)超過(guò)8萬(wàn)/平米，個(gè)別4000萬(wàn)左右一套的戶(hù)型，不排除有單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/平米的可能性。

　　據(jù)此來(lái)看，盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級(jí)改造，現(xiàn)房銷(xiāo)售，戶(hù)型面積也加大，但其提價(jià)意圖也很明顯，比照期房銷(xiāo)售的均價(jià)來(lái)看，每平米至少提升了2萬(wàn)元，甚至部分設(shè)計(jì)獨(dú)特的戶(hù)型單價(jià)翻倍銷(xiāo)售。

　　對(duì)此，不禁有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑，豪宅市場(chǎng)受限購(gòu)影響比較大，如此提價(jià)，市場(chǎng)可會(huì)買(mǎi)賬?

　　“在我們已經(jīng)有的買(mǎi)家當(dāng)中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士還一些是海外人士”，麥志昌向記者表示，這些客戶(hù)納稅只需滿(mǎn)一年就可以擁有在京買(mǎi)房資格，這對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售非常有利。

　　“預(yù)計(jì)明年高端市場(chǎng)將穩(wěn)中有漲，項(xiàng)目定價(jià)與現(xiàn)在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示。

　　不過(guò)，在劉東看來(lái)，12月豪宅的成交業(yè)績(jī)可能要略低于11月份，但市場(chǎng)預(yù)期則向好，可能出現(xiàn)一定漲幅。

　　高端盤(pán)成交或?qū)⒃賱?chuàng)新高

　　事實(shí)上，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別增長(zhǎng)84.8%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在連續(xù)三個(gè)月成交下滑之后，11月北京別墅市場(chǎng)成交情況一躍而起，出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，不僅創(chuàng)造了調(diào)控以來(lái)的月度成交新高，更是創(chuàng)造了自2010年4月之后31個(gè)月以來(lái)的新高。

　　此外，東匯置地房地產(chǎn)整合運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)中心數(shù)據(jù)也顯示，在一手高端盤(pán)市場(chǎng)，2012年11月北京別墅市場(chǎng)的成交量同比上漲了52%;總成交金額34.99億人民幣，同比上漲了47.3%。

　　“這是近兩年來(lái)別墅最熱銷(xiāo)的一個(gè)月”，劉東向本報(bào)記者表示，其中成交價(jià)達(dá)到千萬(wàn)級(jí)的別墅共計(jì)84套，總銷(xiāo)售額為13.84億元，占當(dāng)月別墅銷(xiāo)售金額的39.5%。

　　在劉東看來(lái)，今年年底，銀行的信用額度并未向往年一樣收緊，相對(duì)有些放松，這是影響11月豪宅成交額和成交量創(chuàng)下新高的一個(gè)因素;另外，別墅開(kāi)發(fā)商多為實(shí)力強(qiáng)大資金雄厚的上市企業(yè)，為了沖擊業(yè)績(jī)，通常會(huì)在年底前集中督促認(rèn)購(gòu)未簽約以及各類(lèi)仍未網(wǎng)簽的客戶(hù)進(jìn)行簽約，這一密集簽約的動(dòng)作也會(huì)影響了成交數(shù)字的變化。

　　對(duì)此，鄭海燕也向記者表示，從高端盤(pán)整體來(lái)看，成交量和成交價(jià)格上漲的很明顯。“一些有資格的客戶(hù)在觀察到政府并未出臺(tái)新的調(diào)控政策后，出手變得更為積極”，鄭海燕向本報(bào)記者如是表示。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨(dú)秀”，主要原因在于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的震蕩影響到了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)資金的穩(wěn)定升值，一些企業(yè)將資金從實(shí)體產(chǎn)業(yè)抽離，投向保值功能強(qiáng)勁的公寓豪宅。

　　“12月份豪宅的銷(xiāo)售可能要比11月更熱銷(xiāo)”，鄭海燕向記者表示，量?jī)r(jià)齊漲的可能性非常大。