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   “這是一個(gè)似曾相識(shí)的冬天?；蛟S太陽之下，本來并無新事。”萬科2011年年報(bào)的開篇語曾言。

    2011年冬天樓市在調(diào)控等因素影響下持續(xù)低迷，時(shí)隔一年，樓市在需求方的強(qiáng)力支撐下已現(xiàn)回暖，似曾相識(shí) 的一幕再度出現(xiàn)：多地高檔住宅年終出現(xiàn)“翹尾”行情。而房企目前仍在執(zhí)行較為穩(wěn)健的定價(jià)策略。

    多地豪宅熱銷

    近日，杭州樓市傳出消息，有年內(nèi)第一豪宅之稱的武林壹號(hào)開盤銷售超過80%，均價(jià)7.56萬元/平方米，開發(fā)商回款近10億元。這是今年下半年杭州樓市悄然回暖的又一例證，也令市場(chǎng)對(duì)各地豪宅開始重新審視。

    資料顯示，武林壹號(hào)是2006年杭州綠城集團(tuán)與濱江集團(tuán)兩大巨頭聯(lián)手拿下的，當(dāng)時(shí)這個(gè)名叫“杭汽發(fā)地塊”的項(xiàng)目，土地成交金額高達(dá)36.3億元，一舉創(chuàng)下當(dāng)時(shí)杭州最高和全國(guó)住宅市場(chǎng)第二貴地塊。也正因?yàn)榈貕K成本之高，其項(xiàng)目啟動(dòng)與進(jìn)展備受關(guān)注。就在近期，上市公司濱江集團(tuán)還在就杭汽發(fā)地塊為控股子公司杭州濱綠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向銀行申請(qǐng)15億元貸款提供擔(dān)保。

    而隨著地塊“蟄伏6年、一朝開盤”，武林壹號(hào)的熱銷一掃市場(chǎng)對(duì)銷售前景的質(zhì)疑。知情人士介紹，武林壹號(hào)開盤銷售均價(jià)高達(dá)7.56萬元。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊樓盤的銷售價(jià)格和杭州嚴(yán)格的限購(gòu)令并沒有擋住買方熱情，武林壹號(hào)開盤銷售近80%，綠城集團(tuán)和濱江集團(tuán)合資成立的項(xiàng)目公司獲回款總額超過10億元。“如果銷售形勢(shì)持續(xù)，開發(fā)商可能考慮年底前再推一期同體量的房源。”上述知情人士稱。

    “日光盤”再現(xiàn)江湖

    除杭州外，上海、深圳等地高檔住宅市場(chǎng)在年底同樣出現(xiàn)暖冬行情，成交開始陸續(xù)放量。

    上周末，廣州天河珠江新城板塊尚東君御開售，均價(jià)4.5萬元/平方米。有媒體報(bào)道，部分購(gòu)房者在前一天晚上就開始排隊(duì)等待開盤。同時(shí)，珠江新城多個(gè)樓盤售價(jià)創(chuàng)出新高。“買豪宅如同搶購(gòu)白菜”的說法又在廣州市場(chǎng)傳開。深圳方面，15日，深圳遠(yuǎn)洋新干線開盤，有消息稱，首推420套房源2小時(shí)內(nèi)售罄。“日光盤”今年年初曾絕跡于市場(chǎng)，到年底又開始陸續(xù)涌現(xiàn)。

    “現(xiàn)在‘日光盤’確實(shí)有，但是量不多，占樓盤總量的5%左右。從總體來看，廣州樓市的量?jī)r(jià)都是在小幅上升的。”中原地產(chǎn)廣州區(qū)經(jīng)理黃韜向記者介紹。

    上海方面，有機(jī)構(gòu)最近統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，上海商品住宅成交面積已超越2011年的成交總量，其中有12個(gè)豪宅項(xiàng)目的成交面積突破1萬平方米。

   高檔住宅熱銷體現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)整體回暖，但業(yè)內(nèi)人士也提醒，這并不能說明房?jī)r(jià)已經(jīng)開始大幅反彈。

    房企銷售利潤(rùn)率全線下降

    雖然離年終還有幾天時(shí)間，但研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始紛紛出臺(tái)樓市年度報(bào)告。整體來看，房企“以價(jià)換量”策略貫穿2012年全年，并在年終出現(xiàn)了銷售小高潮。不過，因?yàn)槎▋r(jià)策略的調(diào)整，房企銷售凈利潤(rùn)率普遍下調(diào)，房地產(chǎn)去暴利化仍在繼續(xù)。

    《中原地產(chǎn)研究2012年年刊》近日公布統(tǒng)計(jì)結(jié)論，2012年全國(guó)商品房銷售面積與去年基本持平，但萬科、保利、招商、華潤(rùn)、中海、恒大等十大標(biāo)桿房企前10月依然取得平均23%的增長(zhǎng)率，逆勢(shì)增長(zhǎng)顯著。標(biāo)桿房企的全國(guó)市場(chǎng)份額也進(jìn)一步提升，銷售額占有率從2008年的7%上升到2012年的12%。不過，標(biāo)桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。

    “低價(jià)跑量”的銷售策略是導(dǎo)致房企銷售凈利率下降的主要原因，為彌補(bǔ)銷售凈利率的下滑，多數(shù)標(biāo)桿房企提高了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。中原集團(tuán)研究中心以開發(fā)商2012年的銷售面積與其土地儲(chǔ)備面積的比值作為周轉(zhuǎn)速度的參考指標(biāo)，可以很明顯地將十大標(biāo)桿房企劃分為三類：高周轉(zhuǎn)企業(yè)僅有萬科一家，其年土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)率達(dá)31%；大部分企業(yè)屬于均衡周轉(zhuǎn)的房企，包括保利、恒大、華潤(rùn)、金地、招商、中海，其平均周轉(zhuǎn)率為17%；而富力、綠城、雅居樂的周轉(zhuǎn)速度則明顯偏慢。