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    昨天，杭州主城區(qū)舉行了2012年最后一場(chǎng)土地出讓會(huì)，再入16.36億元，為主城區(qū)土地市場(chǎng)完美收官。同時(shí)，杭州的樓市也迎來歲末沖刺，開發(fā)商集中開盤拼業(yè)績(jī)，僅上周就有千余套房源上市。2012年的大幕正在拉下，2013年緊接著開啟，未來一年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的變數(shù)？萬科能否趕超綠城，本土房企聯(lián)合是否成為一股新勢(shì)力，“邊交付邊銷售”是否成為趨勢(shì)，低配精裝修是否被市場(chǎng)接受，哪些板塊將冉冉升起？……不妨讓我們大膽猜測(cè)一下。

    全國龍頭萬科能否趕超本土一哥綠城？

    巔峰對(duì)決，總是人們喜歡看到的，所以自從全國房企的龍頭萬科進(jìn)駐杭州后，大家不免常常把它與本土一哥綠城拿來做比較，無奈萬科在杭州一直平穩(wěn)、低調(diào)，始終沒有給出正面對(duì)決的契機(jī)。今年，當(dāng)萬科與綠城在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)截然相反后，人們終于有機(jī)會(huì)可以揣測(cè)：明年萬科也許真的可以在杭州市場(chǎng)趕超綠城了？！

    這樣的揣測(cè)并非空穴來風(fēng)。一來，今年萬科在杭州的銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)突出，僅上周末良渚文化村四盤聯(lián)動(dòng)，單日就收入4.8億元，杭州公司全年銷售額估計(jì)能達(dá)到55億元左右，與去年37.95億元的銷售成績(jī)比，有四成的增長(zhǎng)。更重要的一點(diǎn)，基于杭州萬科今年在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)。今年應(yīng)該是所有外來大鱷在杭州土地市場(chǎng)最為活躍的一年，尤以萬科最明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2010年，萬科在主城區(qū)的拿地量只有55畝；而今年，從7月底開始，萬科就在余杭、七堡、濱江、西溪等板塊連續(xù)拿地，斥資53.8億元成功補(bǔ)倉508.9畝地，一舉登上年度拿地量第一的寶座。而且值得一提的是，不少地塊還是以直接成交的低價(jià)位獲得，比幾個(gè)月后同區(qū)位出讓的地塊價(jià)格便宜不少，讓同行對(duì)萬科的“抄底”功力嘆為觀止。

    萬科2012年的表現(xiàn)為2013年進(jìn)一步搶占杭州市場(chǎng)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。從目前杭州萬科的銷售計(jì)劃看，一進(jìn)入新年就是一波猛烈的銷售攻勢(shì)，旗下所有在售樓盤都進(jìn)入優(yōu)惠促銷階段，這兩天許多人已經(jīng)收到了萬科元旦、春節(jié)甚至春節(jié)后的促銷信息。除了還有存量的良渚文化村、西溪蝶園、草莊、公望等項(xiàng)目外，明年萬科還將有大量新盤入市，包括近期即將開盤的草莊西岸、新入手的城北地塊項(xiàng)目以及七堡的普福地塊，其中，草莊西岸共有500多戶，城北項(xiàng)目體量近30萬方，普福地塊項(xiàng)目體量也有11萬方，不少產(chǎn)品將是符合市場(chǎng)主流需求的剛需產(chǎn)品，應(yīng)該會(huì)對(duì)明年杭州的市場(chǎng)格局產(chǎn)生影響。

    外來大鱷來勢(shì)洶洶，相比之下，綠城今年的表現(xiàn)更像是“絕處逢生”。在懸崖邊搖擺許久的綠城，在經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、引入九龍倉成為綠城第二大股東、與融創(chuàng)合作等自救行動(dòng)后，從年中開始緩過勁來，直到10月份銷售簡(jiǎn)報(bào)出街，顯示前10個(gè)月綠城集團(tuán)已累計(jì)取得銷售金額約人民幣413億元，提前兩個(gè)月完成年度銷售計(jì)劃，才算度過了最艱難的時(shí)光。不過，現(xiàn)在回頭看看，綠城在杭州的銷售業(yè)績(jī)并沒想象中糟糕，到本月中旬，綠城旗下在杭的17個(gè)在售項(xiàng)目已累計(jì)取得銷售金額約125億元，較去年的82.1億元上漲50%，依舊是杭州地區(qū)的NO.1。

    由于今年一直處在“生死線”上，綠城在土地市場(chǎng)上的缺席也好理解，也由此讓人擔(dān)心這位本土一哥續(xù)航能力不足。不過，記者從綠城旗下各個(gè)項(xiàng)目了解到，鑒于綠城之前在杭的土地儲(chǔ)備充足，所以即便明年沒有新盤上市，目前在售樓盤的存量也是相當(dāng)可觀的。例如，西溪濕地板塊的西溪誠園，雖然一期已經(jīng)交付，但二期、三期還有不少剩余房源，而體量達(dá)10萬平方米、有900多戶房源的誠園五期也將在明年面市；濱江區(qū)的明月江南還有近一半的房源可售；蘭園目前一期還有80套房源在售，而三期以90平方米為主的300多套房源將在明年亮相；此外，田園板塊的田園牧歌也還有大量房源未開盤，余杭的玉園目前只開了一期，藍(lán)庭、翡翠城等項(xiàng)目也均有存量。

    如果各個(gè)項(xiàng)目去化情況與今年相似，那么綠城明年在杭的業(yè)績(jī)也不會(huì)比今年差。如此一比，萬科能否趕超綠城懸念十足，大佬間的巔峰對(duì)決還是值得期待。

    房企聯(lián)合體會(huì)不會(huì)成為土地市場(chǎng)的新貴？

    市場(chǎng)低迷，生存壓力加劇，讓各個(gè)房企都倍感吃力，尤其是在資本實(shí)力說話的土地市場(chǎng)，只有合縱連橫才有生存下去的機(jī)會(huì)。在今年的土地市場(chǎng)上，包括大鱷在內(nèi)都開始抱團(tuán)拿地，而對(duì)于一些本土房企來說，聯(lián)合拿地的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。

    今年拿地拼銀子，大部分本土房企都被外來大鱷K.O（knock out的縮寫，出局的意思），只有個(gè)別如濱江集團(tuán)(002244,股吧)、天陽置業(yè)這樣的公司有所斬獲，這當(dāng)然與他們的提前布局有關(guān)。今年濱江集團(tuán)以301.7畝的拿地成績(jī)緊跟萬科，拿地額達(dá)24.7億元，是唯一可以與大鱷們較量、躋身拿地榜前五的本土企業(yè)。支持濱江集團(tuán)完成這次逆襲的正是他們?nèi)ツ?0月成立的普特股權(quán)投資管理有限公司。據(jù)了解，其“普特1號(hào)”房地產(chǎn)股權(quán)投資基金去年成功募得6.65億元資金，并已投入到余政儲(chǔ)出[2012]25號(hào)、26號(hào)地塊的土地款中；隨后在余政儲(chǔ)出（2012）48號(hào)和49號(hào)地塊的出讓中，其普特元騰、普特元策兩個(gè)基金也體現(xiàn)了作用。多渠道的資金募集，讓濱江集團(tuán)在今年的土地市場(chǎng)上成功突圍。

    而今年另一個(gè)讓人關(guān)注到的本土企業(yè)便是天陽。今年天陽的拿地額也達(dá)到22.42億元，位列前十，其中尤以與杭房、聯(lián)合、綠地（杭州）共同合資組成的濱盛置業(yè)聯(lián)合體優(yōu)勢(shì)明顯。今年8月，天陽置業(yè)先以7.91億元的總價(jià)拿下慶隆單元一宅地，隨后在10月和11月，半島國際的操盤團(tuán)隊(duì)—濱盛置業(yè)接連拿下兩宗天城單元的宅地，成為少數(shù)脫穎而出的本土房企。

    而后的調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)寡頭化趨勢(shì)，大量資金集中在全國性大鱷手中，對(duì)于實(shí)力一般的本土房企而言，既要考慮去庫存、回籠資金、繼續(xù)生存的問題，也要考慮補(bǔ)充“糧食”、儲(chǔ)備土地的問題，如果僅依靠個(gè)體力量，的確有些捉襟見肘。相對(duì)來說，像濱江集團(tuán)這樣向外找錢，或者又如天陽這般抱團(tuán)出擊，壓力會(huì)小一些，或許這樣的組合會(huì)在明年的市場(chǎng)上涌現(xiàn)更多。

    會(huì)不會(huì)全面進(jìn)入現(xiàn)房銷售時(shí)代？

    臨近年底，西溪誠園、藍(lán)色錢江、麗園、萬家星城、大家多立方……等近十個(gè)中高端樓盤陸續(xù)交付，有意思的是，就在眾多業(yè)主收房的時(shí)候，會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，這些交付的樓盤中還有不少房源正在銷售，“邊交付，邊銷售”或許將成為2013年以及此后的一種趨勢(shì)。

    位于江城路的賽麗綠城麗園今年11月份整體交付，共計(jì)288套房源。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人黃程俠介紹說，麗園是2010年9月首開的，目前剩余30多套在售現(xiàn)房；上個(gè)月底位于文一西路的西溪誠園陸續(xù)交付一期500套精裝住宅，同時(shí)，誠園的三、四、五期房源在售，可售房源有兩三百套。誠園是在2009年11月首次推出房源的；轉(zhuǎn)塘板塊建筑面積52萬平方米的大盤——高爾夫藝墅月底交付西區(qū)一期1號(hào)、2號(hào)樓共計(jì)80多套房源，同時(shí)在售東區(qū)還有100多套房源；望江區(qū)塊的藍(lán)色錢江本月交付南區(qū)5、6、7號(hào)樓和1、2號(hào)樓的部分房源，共計(jì)交付了272套房源。同時(shí)在售1、2號(hào)部分住宅和4號(hào)樓的酒店式公寓。

    新天地板塊70萬平方米的超級(jí)大盤萬家星城三期本月交付，同時(shí)三期還有四幢住宅樓沒有開盤。也就說，這四幢樓開盤后將是現(xiàn)房銷售了；九堡大家多立方二期房源本月交房，而二期還有兩幢住宅樓沒有開盤，同樣的，這兩幢房子也將是現(xiàn)房銷售。

    “準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售將是一種趨勢(shì)。在樓市調(diào)控背景下，投資者少，樓盤銷售節(jié)奏放緩，而工程進(jìn)度不能停止，因此出現(xiàn)了樓盤邊交付邊出售的情況。”雙贏機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理章惠芳分析說，如果明年樓市調(diào)控繼續(xù)，市場(chǎng)銷售節(jié)奏仍然較慢，房子銷售周期拉長(zhǎng)后，準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房出售的趨勢(shì)將會(huì)明顯。

    中國指數(shù)研究院剛發(fā)布今年房產(chǎn)形勢(shì)總結(jié)報(bào)告，報(bào)告中顯示：2012年，杭州市樓市可售房源量依然高位運(yùn)行。報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月16日，杭州市住宅可售面積高達(dá)743.79萬平方米，同比2011年底微幅增長(zhǎng)8.7%。今年樓市成交行情大幅上漲而可售房源量卻依然上漲。報(bào)告分析主要原因在于，杭州經(jīng)歷了2009年的拿地高潮期后，到2012年之前拿到的地塊都到了上市期，加上2010年樓市形勢(shì)不佳，積累了大量的待開樓盤。因此，目前杭州住宅積聚了700萬平方米以上的庫存量，給開發(fā)商帶來的壓力依然較大。

    “現(xiàn)房銷售也是把雙刃劍，一旦看得到的房源展現(xiàn)給消費(fèi)者，產(chǎn)品好壞一目了然，是考驗(yàn)開發(fā)商的時(shí)候了，好品質(zhì)的樓盤將會(huì)在交付前后迅速銷售。”章惠芳舉了一個(gè)例子，比如杭州的寫字樓市場(chǎng)，大部分是自用需求的購買者，投資者不多，因此，寫字樓銷售周期相對(duì)較慢。寫字樓交付前后半年是一個(gè)銷售“黃金期”，銷售量大約占了總銷售的五成，原因是購買者認(rèn)可看得到的準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房。

    “屌絲”精裝修能否成為成品房的主流？

    近期即將開盤的樓盤中，杭州碧桂園引人注目，作為碧桂園在杭州的首個(gè)項(xiàng)目，又身處下沙大學(xué)城北這樣一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的板塊中，這個(gè)樓盤初亮相就打出下沙首個(gè)精裝剛需房的旗號(hào)，而價(jià)格又與周邊毛坯房?jī)r(jià)格不相伯仲，立刻引發(fā)了剛需市場(chǎng)的震動(dòng)。

    多年來，杭州樓市中的精裝修產(chǎn)品一直與“豪宅”、“高端”相掛鉤，不少精裝樓盤給出的裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)5000-6000元/平方米，有個(gè)別豪宅標(biāo)準(zhǔn)甚至更高。在這樣的市場(chǎng)氛圍浸染下，杭州購房者的概念里普遍也覺得“精裝=豪裝，否則不如不裝”。也正因?yàn)檫@，到目前為止，杭州市場(chǎng)中價(jià)格平民的精裝剛需產(chǎn)品幾乎是個(gè)空白，近兩年單價(jià)在萬元左右的裝修成品房能夠數(shù)得出的也就是萬科·良渚文化村的七賢郡以及馬上要開盤的杭州碧桂園。

    省錢、省力、省時(shí)的裝修成品房為什么在杭州剛需市場(chǎng)難覓蹤影？記者問了一些業(yè)內(nèi)相關(guān)人士，不少人還是表示，很多購房者對(duì)標(biāo)準(zhǔn)較低的“屌絲”精裝修不太認(rèn)可，不如自己裝有品質(zhì)，而且毛坯房比起裝修成品房總價(jià)還是要低，對(duì)開發(fā)商來說，更好出貨。

    正如萬科始終強(qiáng)調(diào)他們的產(chǎn)品不是“精裝修”而是“裝修成品房”，當(dāng)中就劃定了兩者的區(qū)別。在七賢郡和杭州碧桂園的樣板房里記者也發(fā)現(xiàn)，這類針對(duì)剛需人群的產(chǎn)品裝修用材的確不如一些標(biāo)準(zhǔn)在3000元/平方米甚至更高的項(xiàng)目樓盤，例如高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤廚具、衛(wèi)浴設(shè)備用西門子、TOTO，剛需樓盤就用方太、美的或其他合作品牌，里面的櫥柜也可能選用定制產(chǎn)品而非直接引進(jìn)品牌產(chǎn)品，但整體來說，該有的都有。“其實(shí)總體來算，買低標(biāo)準(zhǔn)的裝修成品房費(fèi)用并不會(huì)比自己裝來得貴，而且省了很多工夫，交完房添置點(diǎn)家具就可以入住。”杭州碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“根據(jù)我們這么多城市的業(yè)主反映，裝修成品房的后期維修也比自己裝來得方便，例如管線鋪設(shè)等就比自己裝來得合理，出現(xiàn)問題，一個(gè)電話找物業(yè)來維修就可以。對(duì)年輕人來說，這樣的裝修成品房比毛坯房有吸引力。”

    人的需求總是慢慢被培養(yǎng)出來的，一個(gè)其他城市普遍接受的產(chǎn)品，總有一天也會(huì)在杭州普及開來。當(dāng)越來越多大鱷帶著強(qiáng)調(diào)方便、定制概念的裝修成品房進(jìn)入杭州后，也許現(xiàn)在人們眼中的“屌絲”精裝房能成為一種新的趨勢(shì)。

    哪些板塊將會(huì)大熱？

    今年下半年，土地市場(chǎng)最耀眼的莫過于北部軟件園板塊。7月，萬科擲13億元拿下城北商住用地，近鄰北部軟件園；8月，方正房產(chǎn)和德信置業(yè)出手，以5.79億元和5.45億元，拿下祥符東宅地；10月，重慶黑馬寶嘉房產(chǎn)以9.78億元拿下了祥符東的31號(hào)宅地；11月，濱江集團(tuán)以16.55億元包攬北部軟件園的北面“姊妹地塊”。以萬科、濱江為首的大牌房產(chǎn)企業(yè)紛紛落子北部軟件園，板塊明后年將迎來房源上市高潮。

    北部軟件園板塊，又稱祥符板塊，主要指三墩以東，石祥路以北，上塘高架以西，通運(yùn)路以南的區(qū)域。今年上半年，北部軟件園樓盤在樓市回暖行情中扮演著重要角色。板塊內(nèi)，方正·荷塘月色率先扛起降價(jià)大旗，隨后周邊樓盤華盛達(dá)·閱城、德信·北海公園發(fā)力，以降價(jià)或者首次低開的方式撬動(dòng)市場(chǎng)。有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北部軟件園僅靠以上這三個(gè)樓盤就賣掉了大橋西五成的房子，可見板塊市場(chǎng)認(rèn)可度和開發(fā)商營銷策略的靈活性都很高。

    據(jù)悉，今年年底和明年年初，北部軟件園又將迎來兩個(gè)新項(xiàng)目推出房源。即將開盤的天鴻·香榭里將是剛需追捧的新盤。香榭里的開發(fā)商于2009年拿了該地塊，樓面價(jià)僅是周邊樓盤樓面價(jià)的一半左右，此次樓盤首開，定價(jià)更有靈活性；另外，香榭里主力是90平方米左右的小戶型，約占項(xiàng)目的七成， 這一大特點(diǎn)將為板塊吸引更多的剛性需求，烘熱人氣。板塊內(nèi)另一個(gè)新盤耀翔PARTY LIFE預(yù)計(jì)將在明年年初推出，主打剛需市場(chǎng)，主力面積80-130平方米之間。

    大鱷齊聚的北部軟件園板塊，未來發(fā)展可期可待。板塊還有更大利好的是，有消息稱，萬達(dá)廣場(chǎng)或?qū)⒙鋺舯避洠庀虻貕K計(jì)劃12月底前出讓。萬達(dá)廣場(chǎng)是由國內(nèi)著名地產(chǎn)企業(yè)大連萬達(dá)集團(tuán)在各地投資興建的商業(yè)大樓，所建之處，往往稱為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。一旦萬達(dá)入駐北部軟件園區(qū)塊，周邊住宅項(xiàng)目的價(jià)值有得到進(jìn)一步提升。

    除了北部軟件園是下半年土地市場(chǎng)的重要看點(diǎn)外，臨近年底，土地市場(chǎng)還跑出一匹黑馬板塊——普福。11月27日，江干土地市場(chǎng)迎來大爆發(fā)。繼遠(yuǎn)洋、萬科之后，又有保利、鐵建、中大這3家大型房企進(jìn)駐江干區(qū)普福板塊，原本默默無聞的普福板塊，一下子成為關(guān)注焦點(diǎn)。尤其是鐵建和保利等央企今年在杭州第一次拿地，就把目標(biāo)放在了普福，可見該板塊未來前景被看好。

    普福板塊緊鄰城東新城，位于城東新城東面，該區(qū)塊擁有相當(dāng)完善的交通體系。在其南面即為德勝快速路綜合交通樞紐下出口處，其西面即為滬杭甬高速公路。該地到火車東站直線距離3.2公里，到達(dá)蕭山機(jī)場(chǎng)也僅需20分鐘的車程。其南面，穿過德勝快速路，即為地鐵1號(hào)線的七堡地鐵站，且離地鐵一號(hào)線九和路站也相當(dāng)近。地鐵一號(hào)線開通后，板塊價(jià)值進(jìn)入上升期。

    此前，萬科已于8月27日以樓面價(jià)7189元/平方米拿下普福地塊。目前板塊內(nèi)唯一在售的商品房項(xiàng)目為遠(yuǎn)洋心里，該樓盤首批房源于9月22日推出，當(dāng)日銷售約9成；隨后10月份，遠(yuǎn)洋心里二次加推熱銷勢(shì)頭不減。從目前配套來說，普福地塊居住氛圍并不十分濃厚。但未來一兩年，普通板塊將有萬科、保利、鐵建、中大等大牌房企先后推盤，實(shí)力雄厚的房企必將迅速提升板塊價(jià)值。（文/金萍 王筱璐）