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　　趕在新年之前,2012年全國(guó)房企排名第一的萬(wàn)科,在濟(jì)南的首個(gè)項(xiàng)目——金域國(guó)際匆匆進(jìn)入市場(chǎng),這個(gè)與山東本土企業(yè)合作的項(xiàng)目,在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售了超過(guò)117套房源,合同成交金額1.12億。稍早之前,華潤(rùn)的中央公園也開(kāi)始銷(xiāo)售,來(lái)自重慶的上市房企金科則與濟(jì)西城投聯(lián)手,拿下西客站片區(qū)逾400畝商服居住地塊,而眼下,業(yè)內(nèi)普遍流傳,豪宅專(zhuān)家龍湖已確定進(jìn)駐濟(jì)南西客站片區(qū)。

　　按照業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法,剛剛過(guò)去的2012年,是繼2009年之后一線(xiàn)品牌房企大舉進(jìn)入濟(jì)南的又一個(gè)典型年份,連同已經(jīng)布局濟(jì)南的中海、綠地、恒大等,2012年全國(guó)銷(xiāo)售金額排名前十的品牌房企中的9家進(jìn)駐濟(jì)南,其中在濟(jì)南已有項(xiàng)目的企業(yè),過(guò)去幾年間牢牢占據(jù)濟(jì)南樓市成交榜前列,濟(jì)南樓市的競(jìng)爭(zhēng)也更多地集中在這些品牌房企之間。

　　買(mǎi)項(xiàng)目買(mǎi)地塊　　

　　房企大佬進(jìn)濟(jì)南

　　最近的一場(chǎng)冬雪已經(jīng)過(guò)去了兩個(gè)星期,經(jīng)十東路奧體中心對(duì)面,萬(wàn)科金域國(guó)際銷(xiāo)售大廳前的院子里,臨時(shí)圍擋搭起的墻下,積雪還厚厚地堆積著。售樓大廳正北,幾棟正在施工的高層居民樓已經(jīng)建造到十層左右。三個(gè)月以前,這個(gè)項(xiàng)目剛剛開(kāi)始地槽施工。

　　“一直在趕(工期)”,濟(jì)南萬(wàn)科的一位工作人員稱(chēng),“(居民樓)平均每七天一層,我們已經(jīng)在連軸轉(zhuǎn)了,不過(guò)公司還嫌慢”。

　　通過(guò)收購(gòu)股份,控股濟(jì)南一家正在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司,萬(wàn)科在去年9月份前后進(jìn)駐濟(jì)南。第一個(gè)項(xiàng)目是奧體中心對(duì)面,經(jīng)十東路北側(cè)的地塊,此前這個(gè)項(xiàng)目被命名為天泰奧體太陽(yáng)樹(shù)。按照萬(wàn)科提供的資料,接手后這個(gè)項(xiàng)目更名為萬(wàn)科金域國(guó)際,是萬(wàn)科產(chǎn)品系列中的中端產(chǎn)品。

　　顯然對(duì)于國(guó)內(nèi)排名第一的萬(wàn)科而言,這個(gè)總建筑面積不足10萬(wàn)平米的項(xiàng)目有試水濟(jì)南市場(chǎng)的意圖,在項(xiàng)目落地后不久,萬(wàn)科隨即出手拿下了化纖廠(chǎng)路地塊,而在采訪(fǎng)中,萬(wàn)科負(fù)責(zé)人明確稱(chēng),在濟(jì)南后續(xù)拿地也在計(jì)劃中。

　　萬(wàn)科進(jìn)駐濟(jì)南在業(yè)界被評(píng)為濟(jì)南樓市2012年的重大事件之一,一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),在短短兩三個(gè)月間,萬(wàn)科進(jìn)行了項(xiàng)目落地、開(kāi)盤(pán)以及后續(xù)拿地一系列動(dòng)作,而從這些緊迫的行動(dòng)中,業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),這些都足以表明,萬(wàn)科急于在濟(jì)南市場(chǎng)形成規(guī)模供應(yīng)量,迅速搶占市場(chǎng)份額。

　　濟(jì)南單個(gè)項(xiàng)目

　　賣(mài)出全國(guó)第一

　　雖然一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是二線(xiàn)市場(chǎng),但在2012年,濟(jì)南樓市的單個(gè)項(xiàng)目卻歷史性地創(chuàng)出了一個(gè)全國(guó)雙料冠軍。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)日前發(fā)布的數(shù)據(jù),一線(xiàn)標(biāo)桿房企中海地產(chǎn)位于濟(jì)南的項(xiàng)目——中海國(guó)際社區(qū),在2012年1至11月,銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售面積雙雙名列全國(guó)第一。

　　中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)是對(duì)中國(guó)100個(gè)城市近萬(wàn)個(gè)樣本樓盤(pán)進(jìn)行了跟蹤調(diào)查,并對(duì)全國(guó)20家標(biāo)桿企業(yè)2012年近1000個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)和分析后發(fā)布這一數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,在2012年1至11月,濟(jì)南中海國(guó)際社區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)3446套、銷(xiāo)售面積41.56萬(wàn)平米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)第二名常州龍湖項(xiàng)目,列全國(guó)第一。而濟(jì)南樓市調(diào)查公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,前11個(gè)月,中海國(guó)際社區(qū)銷(xiāo)售占全濟(jì)南樓市銷(xiāo)售面積的11%。

　　房企前十強(qiáng)

　　九家進(jìn)入濟(jì)南

　　“中海、綠地、綠城、恒大、世茂、萬(wàn)達(dá)在濟(jì)南已有項(xiàng)目,加上2012年在濟(jì)南開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園”,9日,山東中原地產(chǎn)的投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利一口氣扳倒9根手指,“國(guó)內(nèi)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)9家已落戶(hù)濟(jì)南”,“一個(gè)二線(xiàn)城市集中了這么多一線(xiàn)品牌,這在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也不多見(jiàn)”。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的年度中國(guó)房企住宅銷(xiāo)售排行榜,上述9家地產(chǎn)企業(yè)均位列2012年全國(guó)房產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額前10位。薄夫利稱(chēng),最近一段時(shí)間,業(yè)內(nèi)盛傳,排名第11的龍湖地產(chǎn)有意進(jìn)入西客站片區(qū)。

　　作為全國(guó)性的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)山東分部,一些品牌企業(yè)進(jìn)軍濟(jì)南時(shí)最初都要委托山東中原地產(chǎn)進(jìn)行前期項(xiàng)目考察,薄夫利因此能權(quán)威地列出一線(xiàn)品牌房企進(jìn)軍濟(jì)南的時(shí)間表,他稱(chēng)如果將保利置業(yè)劃到保利的品牌之下,大鱷們進(jìn)軍濟(jì)南可以前推到2006年,2007年中海和綠城又相繼在濟(jì)南落戶(hù),開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也很快進(jìn)入市場(chǎng)。由于2008年整體市場(chǎng)環(huán)境不好,大鱷們進(jìn)入濟(jì)南的步伐放緩慢。但到2009年下半年一線(xiàn)房企搶灘濟(jì)南步伐再次加速,沒(méi)有拿地的紛紛拿地,已有項(xiàng)目的擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

　　剛剛過(guò)去的2012年則被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是品牌房企扎堆入濟(jì)的又一個(gè)典型年份,薄夫利說(shuō),“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園這三家企業(yè)的項(xiàng)目目前在濟(jì)南的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好”。

　　省城成交額前三

　　均是一線(xiàn)品牌

　　一線(xiàn)品牌向濟(jì)南集中,這一特征與全國(guó)樓市走向趨勢(shì)吻合。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈先抑后揚(yáng),通過(guò)前期的以?xún)r(jià)換量,在中期實(shí)現(xiàn)了回穩(wěn)止跌,到了四季度,市場(chǎng)更是出現(xiàn)回暖的態(tài)勢(shì)。全國(guó)很多一二線(xiàn)城市的全年銷(xiāo)售金額與面積,都在前年基礎(chǔ)上繼續(xù)上升。

　　這一過(guò)程中,有品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)的大型企業(yè),在市場(chǎng)回暖行情中獲益更大。數(shù)據(jù)表明,從上市房企銷(xiāo)售集中度來(lái)看,2012年全國(guó)排名前十的房企市場(chǎng)份額達(dá)到12.46%,較2011年上升了2.03個(gè)百分點(diǎn);排名前20名的房企相較前年,有2.77個(gè)百分點(diǎn)的上升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中,意味著企業(yè)集中度大幅提升。千億以上銷(xiāo)售金額的超大型房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)增加,從2011年的僅有萬(wàn)科1家,擴(kuò)充至目前的3家,而且在均值上也較去年有所上漲。萬(wàn)科7日公布的銷(xiāo)售情況顯示:2012年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1295.6萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額1412.3億元,萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額和恒大的銷(xiāo)售面積繼續(xù)盤(pán)桓房企之首,而綠地、保利也進(jìn)入千億陣營(yíng),在調(diào)控年實(shí)現(xiàn)規(guī)模飛躍。中海、萬(wàn)達(dá)則緊隨其后,第一陣營(yíng)的6大企業(yè)加速領(lǐng)跑,與第二梯隊(duì)的差距逐步拉大。

　　具體到濟(jì)南,上述特征同樣顯著,根據(jù)濟(jì)南樓市調(diào)查公司發(fā)布的數(shù)據(jù),2012年全年,濟(jì)南樓市成交額排名前三位的房企分別是中海33.6億、綠地26.8億,恒大19.3億。而這三家企業(yè)在2012年的銷(xiāo)售面積占濟(jì)南樓市總成交面積接近1/3。

　　中小房企空間

　　將被壓縮

　　“樓市品牌的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成,目前和今后一段時(shí)間,這種格局將繼續(xù)延續(xù)。”鑒于品牌房企集中入駐并占去巨大市場(chǎng)份額,山東最大的樓市調(diào)查公司之一世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江稱(chēng),“中小房企今后在濟(jì)南樓市的生存空間將被極大壓縮,甚至有退出市場(chǎng)的可能,這種走勢(shì)在2013年之后將更為明顯。”

　　朱江稱(chēng),從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看,大的品牌房企在競(jìng)爭(zhēng)中有明顯的優(yōu)勢(shì),“品牌房企有成熟的產(chǎn)品線(xiàn),有成熟的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng),有強(qiáng)大的研發(fā)團(tuán)隊(duì)和融資平臺(tái)”,“僅拿地一方面,就是中小房企所不能敵對(duì)的”。

　　朱江稱(chēng),從濟(jì)南樓市的歷史來(lái)看,一線(xiàn)品牌大批入駐后,引入了成熟的產(chǎn)品線(xiàn)和開(kāi)發(fā)理念。“十年前濟(jì)南購(gòu)房者可能不會(huì)關(guān)注一個(gè)新建小區(qū)的綠化、園林景觀(guān)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等”,“因?yàn)槟菚r(shí)候市場(chǎng)上的產(chǎn)品種類(lèi)比較簡(jiǎn)單”,“但現(xiàn)在,影響住戶(hù)居住舒適度的因素也影響購(gòu)房決策,在這些方面,品牌企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)。”（崔榮杰）