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    今年2月份“新國五條”出臺(tái)至今，樓市調(diào)控效果收效不佳。面對樓價(jià)連升11個(gè)月、“新國五條”執(zhí)行力差等現(xiàn)狀，今年3月份全面掌權(quán)的新一屆中國政府始終未對樓市調(diào)控表態(tài)。一方面，土地市場仍然熱度不減，一線城市頻出地王。5月20日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心成功出讓通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地，其中，臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23多功能用地以8.25億成交，距2.5億元的起始價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)230%。另一方面，大中城市房價(jià)仍在上漲，其中北京等一線城市房產(chǎn)銷售仍然火爆。5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局稱，今年4月全國70個(gè)大中城市中，有67個(gè)房價(jià)環(huán)比上漲、68個(gè)城市同比上漲，北京環(huán)比漲1.8%。今年1月至4月，在唯一執(zhí)行了“新國五條”中的20%所得稅細(xì)則的北京，商品房銷售面積為560.2萬平方米，比上年同期增長71%，其中，住宅銷售面積為425.9萬平方米，增長69.7%。可以看出，無論是地方政府、房企、銀行還是消費(fèi)者，鑒于中國政府對樓市的曖昧態(tài)度，都普遍存在僥幸心理。首先，土地出讓利潤讓地方政府成為高房價(jià)最大的受益者。2012年土地收入占地方財(cái)政收入六成，是地方政府支撐債務(wù)的主要支柱。目前地方債務(wù)預(yù)計(jì)超過15萬億人民幣，讓地方政府在落實(shí)樓市調(diào)控政策時(shí)猶猶豫豫。其次，地方政府的態(tài)度很大程度上決定了房企行為。在“征地—賣地—收稅收費(fèi)—抵押—再征地”的模式中，房企也是主要受益者，難怪調(diào)控歸調(diào)控，“地王”依舊頻出。再次，規(guī)模急速膨脹的中國影子銀行體系雖然已成為監(jiān)管層關(guān)注的焦點(diǎn)，但在把握“分寸”上，監(jiān)管方還有些縮手縮腳，主要原因在于資金大多集中于和樓市有關(guān)的信貸范疇，如果加大樓市調(diào)控力度或銀行監(jiān)管力度，恐會(huì)對中國金融體系產(chǎn)生不小沖擊。最后，基于以往“越觀望越買不起房子”的慘痛經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)者即使受制于限購令、信貸等調(diào)控政策，也會(huì)想盡一切辦法參與到“樓市泡沫盛宴”中，同時(shí)大量剛需亟待釋放，短期內(nèi)強(qiáng)化了房價(jià)上漲預(yù)期。對于許多買房者而言，與其坐等，不如走一步看一步。正是由于上述各方參與者心存僥幸，才造成了當(dāng)前中國樓市的詭異局面。新一屆中國政府對于樓市的曖昧，不知是因?yàn)閷φ{(diào)控效果尚感滿意，還是有其他難言之隱。

    房子的價(jià)值不在于其自身那一堆水泥鋼筋，而在于它能為入住者提供的生活質(zhì)量。而后者更多取決于周邊環(huán)境和設(shè)施，也就是說，更多取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平。市政公用設(shè)施建設(shè)固定資產(chǎn)投資，包括了供水、燃?xì)?、集中供熱、公共交通、道路橋梁、排水、污水處理、園林綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等12個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目上的投資都會(huì)直接改善城市居住環(huán)境，從而提高房產(chǎn)的內(nèi)涵價(jià)值。驗(yàn)證上述假說的一個(gè)有力論據(jù)是，從1989年到2008年的20年里，中國在城市市政公用設(shè)施建設(shè)固定資產(chǎn)方面的投資，增加到超過65倍。不僅10倍于同期GDP的增長（增加到6.3倍），也遠(yuǎn)高于同期財(cái)政的增長（增加到26倍）和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長（增加到36倍）。當(dāng)然，城市面積的擴(kuò)大會(huì)導(dǎo)致單位面積上平均投資的稀釋，但另一方面固定資產(chǎn)的投資有累積效應(yīng)。因此，盡管沒有經(jīng)過嚴(yán)格的計(jì)算，但市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的巨幅提升，能夠基本解釋中國房價(jià)的持續(xù)上漲。如果上述假說成立，那預(yù)言中國房價(jià)將在近年內(nèi)見頂，就有更靠譜的論據(jù)了。

    研究數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，城市公用基礎(chǔ)設(shè)施增長最快的時(shí)期，是1991-2003年，其中尤以1991-1993這三年為高，1992年增幅達(dá)84%。但在2004年，僅增長6.7%，14年來第一次低于同年GDP增長率。城市市政設(shè)施投入增速低于GDP增速的情況，又在2006、2007兩年重復(fù)發(fā)生，其中2006年低達(dá)2.9%，而同年GDP增速為11.6%，固定資產(chǎn)投資增速為23.9%。若以2004-2008年這五年為周期，則市政投入總增幅為65%，略低于同期GDP增幅（67%）而遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資增幅（209%）。某些城市在硬件基礎(chǔ)設(shè)施上比發(fā)達(dá)國家還漂亮，市政公用設(shè)施投入的進(jìn)一步提升空間已不大。而且即使加大投入，其對房產(chǎn)內(nèi)涵價(jià)值的提升也會(huì)出現(xiàn)遞減效應(yīng)。但除硬件基礎(chǔ)設(shè)施外，城市基礎(chǔ)設(shè)施還有另外一面──良好的法治、先進(jìn)的城市自治結(jié)構(gòu)、發(fā)達(dá)的商業(yè)文明等，這些可歸結(jié)為“軟性基礎(chǔ)設(shè)施”，它們對城市房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)同樣不應(yīng)小視。例如：紐約曼哈頓公寓之所以千金難求，乃是因?yàn)楫?dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的金融制度，吸引了全世界資金流入，造成華爾街一個(gè)普通白領(lǐng)起薪就可達(dá)10萬美元一年，這才能支撐3000美元一個(gè)月的公寓租金并相應(yīng)推高房價(jià)。所以即使上海、北京的城市硬件建設(shè)可以達(dá)到甚至超過紐約、倫敦和香港的水平，假若軟性基礎(chǔ)設(shè)施依舊落后，就不應(yīng)指望京滬房價(jià)能趕超紐約香港。好在中國一些大城市有自己“中國特色”的軟性基礎(chǔ)設(shè)施。例如，北京集中了各種政治和金融資源，在文化、教育和治安等方面也享受著超一般的優(yōu)待，這些都在助推北京房價(jià)。