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　進(jìn)入下半年，部分銀行悄然收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的額度。

　“從今年6~7月起，銀行的開發(fā)貸額度異常緊張，就算批下來也不一定有額度放出來。”在調(diào)查中，有銀行信貸員接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，“銀行開始嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，哪怕其他行業(yè)的貸款放不掉，也不會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算額度。”

　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自今年下半年起，大部分銀行開發(fā)貸款都出現(xiàn)不同程度收緊。銀行人士認(rèn)為，貸款額度的調(diào)配是基于各家銀行對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)判斷而制定的政策。

　開發(fā)貸額度緊張

　“現(xiàn)在只做存量開發(fā)貸了，新的開發(fā)貸每月初大家爭搶額度，但很難搶到。”上海建行信貸員周晶(化名)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　“今年6~7月起，我們銀行的開發(fā)貸額度就異常緊張，就算批下來也不一定有額度，發(fā)放貸款還要視房地產(chǎn)公司存款貢獻(xiàn)度、股東背景等綜合因素。”周晶表示，下半年已經(jīng)告知部分規(guī)模 “還可以”的開發(fā)商，眼下不適合申請(qǐng)開發(fā)貸款。

　周晶所說的“開發(fā)貸”，全稱是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，曾經(jīng)一度是開發(fā)商獲取資金成本最低的渠道。隨著銀行額度緊張，開發(fā)貸發(fā)放的“門檻”也有所提高。周晶表示，以前還曾接觸過一些中型房企，現(xiàn)在“只看大型上市房企”。

　同時(shí)貸款利率也有明顯上浮。“開發(fā)期限按開發(fā)商項(xiàng)目實(shí)際測算得出，一般2~3年，基準(zhǔn)利率上浮30%。”周晶告訴記者，銀行開始嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)貸款在銀行有自己專屬的額度，哪怕其他行業(yè)的貸款放不掉，也不會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算額度。

　股份制商業(yè)銀行的額度也并不寬松，興業(yè)銀行相關(guān)人士表示，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比較低，沒有放松跡象。“興業(yè)銀行集中資金向小微企業(yè)和零售業(yè)務(wù)傾斜，房地產(chǎn)開發(fā)方面基于我行風(fēng)險(xiǎn)判斷制定的政策，分配的額度向來不多。”也有部分股份制商業(yè)銀行反向而動(dòng)，如平安銀行2013上半年曾大力發(fā)展開發(fā)貸。

　不過，也有開發(fā)商主動(dòng)繞過開發(fā)貸這個(gè)敏感區(qū)。大型開發(fā)商利用自身抵押物充足的優(yōu)勢，向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款形式來獲取資金，而流動(dòng)資金貸款的利率水平更低。

　房企融資渠道“突圍”

　有開發(fā)商向記者表示，眼下開發(fā)商向銀行融資門檻越來越高。

　“大部分銀行采取兩證上報(bào)，四證放款的操作模式，所謂 ‘四證’，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，拿到前兩者銀行客戶經(jīng)理才會(huì)幫你報(bào)批，而房地產(chǎn)項(xiàng)目到了取得 ‘四證’的時(shí)候，往往已過了最缺錢的階段。”上述開發(fā)商告訴記者，“一些銀行還會(huì)要求額外的存款，所以隱性成本很高。”

　上述開發(fā)商告訴記者，銀行還非常 “欺生”。“銀行按照自己的房地產(chǎn)企業(yè)客戶名單放款，不在名單之列不能放款。”

　在此形勢之下，地產(chǎn)商也在尋求突圍，海外融資、信托渠道融資成了開發(fā)商眼下最常見的銀行外的融資方式。“部分香港上市的內(nèi)地房企以較低利率從海外市場發(fā)債融資，而信托等非銀融資渠道仍會(huì)繼續(xù)為地產(chǎn)行業(yè)輸血。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。

　不過，標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事總經(jīng)理李國宜在接受媒體采訪時(shí)表示，大型房企從信托渠道融資實(shí)屬無奈之舉，而海外融資則要找準(zhǔn)海外流動(dòng)性寬松的時(shí)間窗口，因此兩者并非大型房企主流的融資渠道，銀行貸款仍是主要渠道，占比達(dá)到60%至75%，甚至更高。

　李國宜預(yù)計(jì)，2013年國內(nèi)流動(dòng)性將比去年寬松，有條件的大型房企可能會(huì)壓縮信托融資比例，因?yàn)樾磐腥谫Y利率較高、期限較短且合同條款較為苛刻。他認(rèn)為，信托融資部分將逐漸被銀行貸款替代，海外融資也將成為重要補(bǔ)充。