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    移民數額增長將拉大2014年房地產需求

　　德國政府智庫慕尼黑經濟研究所(IFO) 24日公布數據顯示，德國IFO商業(yè)景氣指數繼續(xù)走高，優(yōu)于此前市場預期，這預示著德國經濟將于今年加速復蘇。預計2014年的整體經濟將有1.5%至2.0%的增長，而基于德國整體的經濟發(fā)展，2014年德國建筑業(yè)前景亦十分可觀。德國2月IFO商業(yè)景氣指數為111.3，創(chuàng)2011年7月以來最高水平，市場預期指數為110.6;商業(yè)現況指數為114.4，市場預期指數為112.8;商業(yè)預期指數為108.3，市場預期指數為108.2。

　　“目前的經營狀況已經比一個月前有了顯著的改善。雖然未來的發(fā)展仍然會有一些阻力，但是依舊比較樂觀。”德國經濟部相關官員聲稱，“德國經濟處在一個不穩(wěn)定的天氣模式中。”

　　瓷磚產量降低2.9%

　　根據德國聯邦統計局的初步統計結果，2013年德國的地板類產品產值達36.65億歐元，包括陶瓷磚、木地板、地毯以及合成材料地板(如圖一：2005-2013年德國地板類產品產值)。與2012年的地板類產品產值36.24億歐元相比，2013年同比增長1.1%，是自2007年(35.86億歐元)以來的最高值。據了解，2013年地板類產品產量的增長主要來源于合成材料地板的制造，合成材料地板鋪裝較2012年同期增長11.6%，木材生產數量降低0.2%，地毯降低0.9%，陶瓷降低2.9%。然而，從總量來看，占到2013年產量半數以上的類別仍然為木地板。合成材料地板鋪裝比重增加至17%，與2013年地毯所占比例(18%)相似，占比例最少的陶瓷磚產品約占14%(如圖二：2005-2013年德國地板類產品產值同比比率表)。

　　回顧2012年，德國地板類產品產值達到36.43億歐元，與2011年相比，同比增長2.3%。木地板的產值大約占2012年總產值的一半(50.7%)，地毯占到18.8%，合成材料15.7%，陶瓷與之相似，占比14.8%。與2005年數據相比，合成材料地板上漲45.2%，木地板增加38.6%，陶瓷磚上升7.3%。相比之下，地毯的產值自2005年以來下降了21.8%。

2005-2013年德國地板類產品產值

    2013年建筑業(yè)增長1.9%

　　因為目前德國整體經濟情況處于較高水平，相比之下，德國建筑業(yè)的商業(yè)景氣指數則略低。但是，樂觀考慮，未來六個月的建筑行業(yè)發(fā)展情況將有所緩和。“毫無疑問，2013年是德國建筑業(yè)的成長年。”西麥斯公司(Cementos Mexicanos S.A.，1906年創(chuàng)建于墨西哥，是一家跨國建筑材料公司，世界排名第三的外向型水泥生產集團)的首席經濟學家漢斯·施密徳說。雖然12月的溫和氣候助力了2013年的建筑發(fā)展，但是總體并沒有達到年度預期。建筑業(yè)因為3月份的低迷天氣受挫至今仍然沒有完全恢復。

　　據德國聯邦統計局公布的數據顯示，經通脹調整后，德國2013年建筑業(yè)增長1.9%，2013年房地產總銷售額為966億歐元(折合人民幣約8106億元)，同比增長3.0%;高層建筑需求增長2.2%，地下工程增加1.7%;同時，2013年，德國有75.6萬人次受雇于建筑和土木工程業(yè)，比2012年高出1.15萬人次，同比增長1.5%。2013年12月，德國建筑業(yè)訂單量在價格調整后同比增加12.2%。建筑及土木工程的需求分別增加了15.8%和9.7%。2012年12月的日均雇用人數有74.7萬人，比2012年平均水平低1.0%。2013年12月的總成交額為96億歐元，同比增長13.5%。

　　2014年住房需求缺口拉大

　　德國聯邦統計局月報2013年12月份刊曾稱，“預計2014年的凈移民數與2013年持平，這些移民使得德國對房屋的需求遠遠超出了供應。”

　　在德國大中城市和地區(qū)，住宅需求表現出繁榮的態(tài)勢。除了極為有利的融資條件(住房抵押貸款利率<3%)、較高的收入和穩(wěn)定的工作，移民也是促進德國2013年房地產需求增長的一大因素。自2010年以來，來自東歐的移民數量急劇上升，而在2008、2009年，德國的移民數為負值。因此，德國資產負債急劇增加。

　　“在這一點上，德國需要考慮人口老齡化和養(yǎng)老金移民以彌合差距。聯邦、州和地方政府在其中應該起到促進遷移的作用，而非插足住房供應這個領域。”漢斯·施密徳分析說，“住房供應并不充足的情況下，應該強烈呼吁政府出臺政策，特別是應該及時報道樓市情況，促進樓市建設。建筑地塊的短缺將不可避免地導致收費過高、租金和樓價受影響，德國移民申請使住房日益稀缺，可能會導致社會局勢緊張以及仇外心理。”

　　盡管德國房地產有三年的增長，但在落成量計算在內的情況下，2013年房屋建成量只有23萬戶。更新換代是住房需求增長的另一重要原因。德國的房屋年均替換率達到了0.3%，并且隨著4130萬套住房的完工，2014年將有12萬套公寓被替換掉。鑒于目前移民數量增加和強烈的住房更換需求，在短期內每年將建成超過30萬套公寓來化解供需不平衡的瓶頸，德國已經形成了建設熱潮，2013年房屋落成量仍然遠遠低于需求，在需求缺口越來越大的情況下，加速房屋建設是當務之急。（記者 石雪）