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　導讀：

　　13年前，王石和朱镕基討論的焦點話題是：“房地產(chǎn)業(yè)能不能成為支柱產(chǎn)業(yè)？”13年后，郁亮向溫總理提出39字建言：“加快保障性住房建設，打擊投機炒房，盤活土地存量，增加小戶型住房供應，鞏固房地產(chǎn)調控成果。”

　　“如果沒有土地的招拍掛，仍然是關系主導，會導致更大的抱怨和不滿。所以，即使現(xiàn)在有很多人質疑、反對，但是我們還不得不說，招拍掛制度比‘關系’要正確的多，而且是非常正確。”

　　“保障房的重點不是蓋房子，而是制度建設。”郁亮認為，解決保障性住房的分配、投資、退出機制等問題，最好的方式是以租為主，而非以售為主。并且他相信，以租為主的保障性住房遲早會在政府和社會各界中形成共識。

　　郁亮堅信，“兩分市場”必然會出現(xiàn)，這個過程大概需要兩三年時間，萬科已經(jīng)做好準備，有足夠的信心在保障性住房之外至少50%的市場中獲得更大的發(fā)展。

　　2010年底到2011年初，一輪又一輪針對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的調控政策密集出籠。2011年2月21日，在新浪微博上，僅“樓市調控”話題的微薄就達到35萬多條！一切都在意料之中又在意料之外，困惑、焦慮，再加上些希望或擔心，一種難以名狀的氣氛在四處蔓延……無論坐擁多套房產(chǎn)的“炒房族”還是首次置業(yè)者，都在四處打探消息急于出手又手心冒汗；無論是富可敵國的房地產(chǎn)上市公司老板還是浸潤行業(yè)多年的職業(yè)經(jīng)理人們，似乎都因此陷入僵局、困局和亂局之中而欲言又止。

　　在這種有點不安的氣氛中，2011年1月5日，中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）發(fā)布了2010年度中國房地產(chǎn)銷售排行榜，萬科銷售金額達到1026億元，同比增幅達70.5%，中國第一個千億級房地產(chǎn)企業(yè)誕生。這樣一份炫目的成績，與日趨嚴厲的房地產(chǎn)調控政策形成強烈反差。為什么越調控房價越高？為什么調控調出千億級地產(chǎn)商？此時，一向特立獨行的萬科創(chuàng)始人、董事局主席王石，已宣布西行美國，問學哈佛大學；霎時間，各種房地產(chǎn)領域的提問如萬箭齊發(fā)般向萬科集團總裁郁亮奔來。

　　2011年2月17日元宵節(jié)清晨，我和兩位同事從深圳市區(qū)驅車前往大梅沙萬科總部，梧桐山海岸濃重的霧靄在沿海高速的隧道間彌漫，猶如我們頭腦中的疑問--我連夜準備的多達7頁紙問題，在我們到達時，剛剛打印出來放在郁亮的辦公桌上。他幾乎沒有時間作什么準備，采訪已然開始。

　　然而，話鋒剛剛交接，我便發(fā)現(xiàn)這一切對于郁亮來說，有種舉重若輕之感。印象中的他并不擅長跟記者打交道，但此時卻輕松、積極地應對任何一個問題。

　　或許，這與他這段時間所經(jīng)歷的一件具有象征性的事件有關。

    萬科老總兩見總理，中國地產(chǎn)13年起承轉折

　　2011年1月20日至27日，國務院總理溫家寶邀請各民主黨派和各階層代表在中南海主持召開了五次座談會，征求對《政府工作報告》和“十二五規(guī)劃”的意見。郁亮作為企業(yè)家也是惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表受邀與會，并向總理作專題匯報。因屬政務消息，“新華社電”中的這次座談會僅有寥寥數(shù)語，熱衷地產(chǎn)消息的讀者們只能看到郁亮向總理提出的39字建言：“加快保障性住房建設，打擊投機炒房，盤活土地存量，增加小戶型住房供應，鞏固房地產(chǎn)調控成果。”

　　在房地產(chǎn)處于非常狀態(tài)時的這次會見，顯得尤其意味深長。實際上，早在半年前，在溫總理召開的經(jīng)濟形勢座談會，他亦作為惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表作了專題發(fā)言。對于“捕捉”中國房地產(chǎn)形勢的觀察者來說，十分關心房地產(chǎn)問題的總理和中國最大的房地產(chǎn)公司總裁的互動，這本身就具有強烈的象征意義。特別是在中國房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟處于這樣一個關鍵時刻。在歷經(jīng)2008全球金融危機，直至當前通脹經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)處于種種“限制”的時刻，不禁令人想起13年前的另一次總理和萬科領導人的會見——那時，東南亞金融危機剛剛襲來，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)同樣充滿挑戰(zhàn)和變數(shù)。1997年11月，時任國務院常務副總理的朱镕基前往深圳約見當?shù)仄髽I(yè)家代表座談，以把握金融危機對中國經(jīng)濟的影響。在這次座談會上，經(jīng)過精心準備的王石與這位鐵腕總理相談甚歡。這次會見，傳出王石被朱镕基聘請為“房地產(chǎn)顧問”的佳話，王石在其自傳《道路與夢想》對其細節(jié)有過生動描述。

　　13年間，中國房地產(chǎn)業(yè)的起承轉折，似乎在萬科領導人與總理兩度會面的巧合中得到一種戲劇性的表達。郁亮意識到，這種巧合分別發(fā)生在在中國房地產(chǎn)的兩個重要節(jié)點上：“這個還是挺有意思的事情。我覺得1998年跟現(xiàn)在確實是兩個關鍵節(jié)點，1998年的節(jié)點代表中國房地產(chǎn)市場的形成和正式開始，在那之前的房地產(chǎn)只能叫萌芽、發(fā)育。而現(xiàn)在則到了一個新的轉折點上。”13年前，王石和朱镕基討論的焦點話題是：“房地產(chǎn)業(yè)能不能成為支柱產(chǎn)業(yè)？”王石在《道路與夢想》中回憶，面對當時的經(jīng)濟形勢和疑問，總理斬釘截鐵地表示：“我兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)。”果然，1998年4月，央行推出按揭購房的政策；7月，國務院宣告終止沿襲40年的住房實物分配制度--中國房地產(chǎn)市場化的黃金時代到來了。

　　然而，經(jīng)過近十年突飛猛進的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的恢弘景象，卻令其陷入迷途。從2005年到2006年間，自深圳等地開始的房價上漲傳遞到北京、上海等重點城市，中國經(jīng)濟呈現(xiàn)過熱趨勢，針對房地產(chǎn)業(yè)的“宏觀調控”自1993年后再度降臨。隨著房價的不斷高漲，土地招拍掛制度、保障性住房制度、中國城市化與房地產(chǎn)開發(fā)模式、房地產(chǎn)稅收制度等都成了輿論和學界的熱議話題。一時間，各種觀點之戰(zhàn)、利益之爭被上升到道德拷問的程度，房地產(chǎn)在網(wǎng)絡上更成為口誅筆伐的罪魁禍首。

　　對于房價太高的問題，連溫總理都表示有難度，他在澳門視察回答當?shù)胤績r太高的問題時說：“這件事確實很難，你看內(nèi)地，左一個(國)十條，右一個(國)五條，就是壓不下來。”郁亮參見總理之時，正是國家決策層意識到房地產(chǎn)問題重重，并確定更大決心來應對的時刻。對于郁亮所代表的中國主力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在這樣的時刻，恐怕已經(jīng)不能僅僅“在商言商”，除了企業(yè)自身的商業(yè)訴求之外，還必須面對房地產(chǎn)行業(yè)如何處理與社會的關系、如何選擇更被社會接受的發(fā)展模式、如何承擔社會責任等更深遠的問題。

　　在地產(chǎn)大腕所熱衷的種種紛爭中，郁亮絕少參與其中。在大眾的印象中，他是一個不善言辭的地產(chǎn)老總，甚至很少有人關注他對這個行業(yè)的見解。但是，從他給總理39個字的五點主張來看，他正試圖用更全面的視角來發(fā)掘問題的解決之道。在這次采訪中，對將當前的行業(yè)形勢與13年前的時勢進行對比分析，郁亮流露出濃厚的興趣。他表示，只有歷史性地看待當前房地產(chǎn)中的問題，才能有清晰的思路，不至于被當前的問題糾纏困擾。

　　“你能看多遠的歷史，就能看多遠的未來。”看起來，以萬科所經(jīng)歷的中國房地產(chǎn)歷史為依歸，郁亮有底氣為中國房地產(chǎn)充當守護者和開路者的雙重角色。

    “關系”、“房價”：兩個時代的焦點和憤懣

　　對中國房地產(chǎn)這篇大文章來說，13年前，是一個有力的“逗號”，現(xiàn)在則是一個大大的“問號”。與1998年啟動的黃金時代相比，當前的中國房地產(chǎn)正處于十字路口。說到這兩個時代的區(qū)別，郁亮直言不諱：“現(xiàn)在和以前，房地產(chǎn)都備受爭議，盡管它對經(jīng)濟拉動仍然很大作用，但是人們還是很大爭議。以前爭議的是“關系”兩個字，現(xiàn)在爭議的是“房價”兩個字。”

　　與現(xiàn)今全民爭議房價相比，在1998年間，買房子雖然也是比較奢侈的事，但房價沒有對社會和大眾形成大的刺激和困擾。1998年開始的取消實物分房、住宅市場化的政策，受到包括普通老百姓在內(nèi)社會各界的廣泛歡迎，這與現(xiàn)在房地產(chǎn)政策一出臺就容易受到爭議迥然不同。那時，大多數(shù)中國城鎮(zhèn)居民住房是靠靠國家和單位分配，雖然居住檔次很低，但因為社會差異不大，矛盾并不突出。1998年之后，中國城鎮(zhèn)居民的對居住的夢想和需求被極大釋放，人均居住面積每年以1個百分點的數(shù)字增長，房地業(yè)同時成為拉動中國經(jīng)濟迅猛增長的主要動力之一。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，那個時候最重要的矛盾是市場規(guī)范問題。

　　郁亮說，“當時我們最痛恨什么？是關系。那時房地產(chǎn)屬于權錢交易，連外國投資者會問你們?nèi)f科有關系嗎？如果你沒有關系，你這個公司的競爭力就不夠。在那個階段，關系是跟現(xiàn)在房價一樣是遭人痛恨的東西。”成立于1984年的萬科，于1988年完成股份化改造后，逐步選擇房地產(chǎn)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)。但萬科并不擅長“關系”運作，在深圳拿不到好的地塊，不得不向全國發(fā)展，反而成就了其跨區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略；拿不到市中心的地塊，不得不在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)開發(fā)，卻使其成就郊居化開發(fā)模式。言談間，郁亮無法忘懷那個年代特有的“爛尾樓”現(xiàn)象：“我們對爛尾樓一直充滿恐懼。你說海南那個爛尾什么時候結束的？到了本世紀才結束的。對關系的痛恨，對爛尾樓的恐懼，是那個時代的兩個特點。到今天為止，我們很多調控的出臺仍然是出于對爛尾樓的恐懼。爛尾樓現(xiàn)象也促使很多監(jiān)管制度的出臺。”

　　郁亮認為，1998年之后一系列制度安排，使整個市場的規(guī)范化大幅提高，這為萬科和其他規(guī)范化的房地產(chǎn)企業(yè)打通了未來的發(fā)展之路，其中最重要的是土地招拍掛制度。他說，“對‘關系’問題的解決，就是從土地招拍掛開始的，雖然今天有人質疑它，但是我想毫無疑問地重申，招拍掛制度是我們歷史上一個巨大的進步，解決了房地產(chǎn)中的關系問題，否則這個行業(yè)沒法活到今天，老百姓居住水平也不可能這么快的提高。”自本世紀初以來，令中國房地產(chǎn)恐懼的爛尾樓現(xiàn)象不見了，市場比以往更加規(guī)范透明。近十年來，人們深深感受到一項好的制度所產(chǎn)生的巨大而驚人的生產(chǎn)力。1998年，萬科的銷售額不足20億元，到2004年以北京出臺“831”大限為標志，全國各大城市全部實施土地招拍掛制度后，萬科銷售額首次突破百億大關，保利、中海、綠地、碧桂園等也快速跟進，形成中國房企萬馬奔騰的大發(fā)展局面。到今天，中國房地產(chǎn)企業(yè)第30強的門檻已經(jīng)被提高到年銷售額100億元以上！

　　然而，一項好的制度也很容易走向它的反面。在“地王”頻出的這兩年，土地招拍掛制度以及由此形成的“土地財政”成了眾矢之的，被當成了高房價的元兇，要求改革甚至取消土地招拍掛制度的呼聲不絕于耳。從2007年涌動的地王熱潮，萬科也曾隨波逐流，但亦受其裹挾而進退兩難。在2008年金融危機的影響下，萬科在蒙受數(shù)個項目計提虧損的打擊，以及巨大的社會輿論壓力下，于2007年底作出“不當?shù)赝?rdquo;的承諾。2010年，萬科土地儲備達到3700萬平方米，這其中已沒有一塊是“地王”性質。在實際行動中，萬科對土地招拍掛制度保持了足夠的警惕，更多采取合作方式拿地，但郁亮仍然給予這一制度以堅定地辯護：“如果沒有土地的招拍掛，仍然是關系主導，會導致更大的抱怨和不滿。所以，即使現(xiàn)在有很多人質疑、反對，但是我們還不得不說，招拍掛制度比‘關系’要正確的多，而且是非常正確。”郁亮認為，土地招拍掛制度有很多改善的空間，并且已經(jīng)在改進之中。他舉例說，“價高者得”的方式是可以改變的，“不要烘托拍賣氣氛搞得非理性一樣，可以盡量冷靜地拍，填單的方式比現(xiàn)場拍賣要好。另外，就像現(xiàn)在北京采取的先限定銷售價格再競地價辦法也不錯。”

　　對土地招拍掛制度、土地財政等所帶來的高房價問題，郁亮詳細地描述了房子所引發(fā)社會不滿的成因：“這個新的問題主要出現(xiàn)在這十年左右時間，一批年輕人居住問題沒法解決，他的收入跟不上房價上漲水平。其實我們回顧一下1998年時的狀況，當時制度設計很完整，可以說是經(jīng)濟適用房加上商品房兩條腿走路。但遇到亞洲金融危機后，就變成以商品房為主了。但當時矛盾不突出，之前大多數(shù)人在過去的體制下有房子，剛畢業(yè)兩三年也不想著買房，所以問題不突出。但是積累十年八年之后，這個問題慢慢就積累起來了。這批人開始感到焦慮了，并很容易地在網(wǎng)絡上表達出來，引起大家的關注。”

　　不容否認，網(wǎng)絡上所聚集、放大的憤懣，在一定程度上影響著調控政策的出臺和走向。與同行中的很多明星企業(yè)家對各種政策的批評指責不同，郁亮對宏觀調控有一種發(fā)自內(nèi)心的支持。一方面，地產(chǎn)調控不但沒有影響萬科的成長，反而令其提前實現(xiàn)千億目標，并將追趕者的差距拉得更大；另一方面，郁亮對這一政策的長期性持理解和樂觀態(tài)度。他分析道：“我們住房制度當時設計是很合理的，但受到亞洲金融危機和全球際金融危機兩大突發(fā)事件的影響。如果2008年我們的宏觀調控再走一年，可能差不多就調整過來了，但危機爆發(fā)后又硬是給拉回來了。所以說突發(fā)事件改變了這個進程，但是如果我們以長期和歷史的角度來看，這不是一個浪花嗎？”

　　將“滔天巨浪”視作一朵“浪花”，這樣大膽的心態(tài)或許來自萬科26年歷史所經(jīng)歷中國經(jīng)濟的尖峰和低谷，并由此形成的價值觀和經(jīng)營理念。

　　“我們轉了一個圈又回來了。”郁亮相信，中國的房地產(chǎn)市場正在重新回到1998年時的制度設計，也就是商品房和保障房并駕齊驅的模式。在這種態(tài)勢下，中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)，要重新檢視自己存在的方式和策略。

　“兩分市場”：在平衡中尋找大機遇

　　早在二十世紀八十年代中后期，中國房地產(chǎn)市場在深圳啟動時，就曾以新加坡為師，形成解決住房問題的“三駕馬車模式”--1989年7月頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋發(fā)展綱要》提出，在住房市場中要形成福利房占30%、微利房占40%、商品房占30%的比例構成，并提出今后微利房將成為主力。關注普通人、兼顧公共性和市場化的“深圳房改經(jīng)驗”曾獲得國內(nèi)外的一致好評，1992年10月，深圳市住宅局因此獲得“聯(lián)合國人居榮譽獎”。但是，在不規(guī)范的市場環(huán)境和利益驅動下，原先的“完美設計”被束之高閣，深圳的保障性住房在2000年后止步不前。在其身后，是房價的節(jié)節(jié)攀高，涌起“不買房運動”、二手中介大面積突然死亡等非正常事件……

　　1998年，中國取消住房實物分配時出臺的一系列制度，是以打動經(jīng)濟增長和更好地解決老百姓住房條件為目標的。但就像深圳所經(jīng)歷的那樣，政策設計者并沒充分估計到市場和利益的巨大破壞性，后來更多看重房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用，最終導致房價過度上漲，引發(fā)一輪接一輪的宏觀調控。郁亮說：“拉動經(jīng)濟增長不是第一任務，它的任務是解決老百姓居住問題。讓老百姓分享經(jīng)濟增長，但是現(xiàn)在遭遇亞洲金融危機后，把拉動經(jīng)濟增長變成主要任務了。中間又經(jīng)過幾次危機，致使產(chǎn)生這種狀況。但這個市場畢竟才十幾年時間，就像一個嬰兒一樣，它的成長有很多不確定性，也有自身的盲目沖動等等，再加上中國經(jīng)濟本身結構也不是很成熟，所以這樣造成很多波動性。但是不管怎么樣，這個行業(yè)回到原點了，就是以解決老百姓居住問題為核心。未來中國房地產(chǎn)市場是非常清晰的，就是政府承擔住房保障責任，商品房交給市場解決。”

　　就像有人形容的那樣，中國房地產(chǎn)的上半場已經(jīng)結束，下半場的哨聲已經(jīng)響起。

　　這是一個新的平衡。經(jīng)歷了十幾年迂回，經(jīng)受了嚴峻的市場考驗，創(chuàng)造了世界第二大經(jīng)濟體的崛起。在這個過程中，造就了中國城市化的奇跡和數(shù)十個百億、千億級的房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)以千萬計的購房者和投資者從中分享和獵取了巨大的經(jīng)濟利益，而更多的新購房者則遭受高房價的重重壓迫。郁亮為未來所描繪的清晰的“兩分市場”，在具體實施中仍有爭議，購房者仍處于焦慮和疑慮當中，他們無法像郁亮這樣能夠看清楚未來的世界。

　　在這其中，最大的疑問在于：政府是不是真正能把房價調控到位？能不能真正保障性住房做起來？能不能把保障房真正分配到需要保障的人？保障性住房以擁有產(chǎn)權為主還是以租為主？

　　郁亮說：“保障房的重點不是蓋房子，而是制度建設。對公務員、醫(yī)生、老師這些公職人員，他們的住宅完全市場化能解決嗎？對低收入人群的保障房，又如何設計退出機制呢？有的地方規(guī)定，住滿五年就能賣，但一個城市有多少土地五年以后可以重新來一次？土地夠不夠？有沒有足夠多的土地和財力做這件事情？如果建4000萬套保障房，按照平均15萬一套的話，需要6萬億，這是一個龐大的數(shù)字。”郁亮認為，解決保障性住房的分配、投資、退出機制等問題，最好的方式是以租為主，而非以售為主。并且他相信，以租為主的保障性住房遲早會在政府和社會各界中形成共識。

　　這兩年，當中央政府號令各地政府大規(guī)模推出保障性住房計劃時，房地產(chǎn)圈內(nèi)人士普遍感到擔憂，政府會因此搶了房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額。而且，以中小戶型為主的保障性住房對提出以剛需產(chǎn)品為主力的萬科會產(chǎn)生更大的影響。如果按照郁亮力推的以租為主的保障性住房模式，房地產(chǎn)企業(yè)的蛋糕會得到保留，并且有可能做的更大更香。郁亮并不否認他的這一設想對房地產(chǎn)企業(yè)的好處，但他堅持：“以租為主的保障性住房，有利于社會和諧。但廉租房會產(chǎn)生貧民窟導致社會分化，應統(tǒng)一為公租房。”

　　以往，經(jīng)濟適用房等保障性住房的建設開發(fā)，是由國有企業(yè)承擔的。在意識到“兩分市場”格局后，萬科率先進入保障性住房的研究開發(fā)。目前，萬科以“工業(yè)化”模式為主導開發(fā)面積達100萬平方米的保障性住房。試水保障性住房，在某種程度上反映出萬科在“兩分市場”上的猶疑，在未來變得清晰之前，萬科希望通過努力在影響未來的走向。對保障性住房的建造，萬科自信其住宅“工業(yè)化”模式更加適合，將為建立其標準創(chuàng)造契機。郁亮堅信，“兩分市場”必然會出現(xiàn)，這個過程大概需要兩三年時間，萬科已經(jīng)做好準備：“我們始終比市場快半步，快一步就成先烈了。”郁亮強調：“為普通人建好房子”，是萬科最根本的產(chǎn)品定位。

　　“為普通人建好房子”，是一句有點取巧的話，政治正確，無懈可擊，其中也包含萬科26年的地產(chǎn)夢想。更重要的是，這一定位完全符合“兩分市場”的未來格局，萬科有足夠的信心在保障性住房之外至少50%的市場中獲得更大的發(fā)展。

　　回到原點，不是重新開始，而是一種更高形式的超越。在中國知名房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科是少有的經(jīng)歷過上世紀八十年代、九十年代和新世紀十年的公司，在新的“原點”上，萬科過去的輝煌和經(jīng)驗，對于全然不同的未來又將意味著什么？