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    記者：張教授，去年您曾發(fā)表過一篇題目為《不要輕率預測房地產(chǎn)價格》的文章，那么房地產(chǎn)價格是如何形成的？

 

    張有卓：房地產(chǎn)價格的形成是一個復雜的系統(tǒng)工程，是市場中各種力量博弈的結果，這些力量包括了消費者心理、中央政府政策、投資者、開發(fā)商、地方政府還有國際資本市場，也就是熱錢的流動性等等，而這當中最為基本最為關鍵的就是供求關系。

 

    正因為情況的復雜性，所以片面的認為政府所出臺的政策就能完全起到令房價漲或落的觀點是錯誤的。而認為開發(fā)商對房地產(chǎn)價格負全責的觀點也是站不住腳的。我們看到政府在出臺各種政策限制購房和壓低房價，比如央行提高貸款稅率，或者國土局限制土地的出讓等，各個部門都在出臺各自的政策而不具有全局觀，這與政府條塊化分割有很大關系。

 

    上世紀90年代香港，由于董建華提出要大量開發(fā)廉租房，他的出發(fā)點是為了低收入人群有房住，然而這一政令卻破壞了香港房地產(chǎn)市場的平衡，令香港樓市急跌60%。后果如何？以一套100萬的房子為例，假定預付了40萬，還欠銀行60萬；急跌之后房價只有40萬了，令大批業(yè)主的樓房成了負資產(chǎn)。業(yè)主想退房，那也不行，因為合同已經(jīng)簽了，銀行已經(jīng)支付給了房款給開發(fā)商，業(yè)主還得還錢。這樣一來導致了大批人破產(chǎn)，一些人甚至跳樓，這種教訓是深刻的，曾蔭權特首至今談起當時的情節(jié)仍心有余悸。

 

    我說這個事例，并不是說政府不要興建廉租房，而是想表明房價不能大起大落，這也是我國政府始終要求房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的原因。允許有波動，但決不允許大起大落。

 

    各方博弈的結果造就的了現(xiàn)在的房價，但必須保持一個相對平衡的狀態(tài)，一旦這種狀態(tài)被打破，帶來的危害很大。

 

    記者：最近也有新聞報道，對于中央頻繁出臺的限購政策等等，有的城市并沒有及時出臺細則，那么中央政府與地方政府之間博弈的癥結在何處？地方政府的顧慮又是什么？

 

    張有卓：《第一財經(jīng)》總編羅振宇曾提出，光湖北一省的地方政府，用土地抵押貸款搞建設的債務就高達1.8萬個億，以此類推，全國29個省市的債務數(shù)額絕對驚人。如果房價下跌，導致土地大幅貶值，那么對于借錢給地方政府的銀行就會出現(xiàn)大量死賬、呆賬。反過來說如果在地方上，土地價格將不下來，又如何期望房價下降以達成中央政府的預期呢？

 

    尤其目前對地方政府來說，土地收入占了其財政收入的40~60%，如果這個收入大降，地方政府如何發(fā)展經(jīng)濟？比如，要響應國家大量為低收入人群建設保障房，這個項目不可能由開發(fā)商來實施，必須由政府承擔。如果地價大幅下跌，政府又何來資金進行惠民建設呢？

 

    有的地方政府就是出于這樣的考慮和其他因素，對限購和房價的地方細則慎之又慎。

 

    記者：您在開始提到的一個影響地價的最主要因素是供求關系，這是一條非常基本的經(jīng)濟規(guī)律，現(xiàn)在我國對房地產(chǎn)市場的需求狀況如何？也有經(jīng)濟學家提出房價必然會降，他們又是出于何種考慮呢？

 

    張有卓：我們先說某些經(jīng)濟學家關于房價下跌的言論。曾經(jīng)大力鼓吹房價至少要跌30%的社科院金融所研究員易憲容辭職，是因為他對房地產(chǎn)市場市場隨便發(fā)表了不負責任的言論。這些所謂的“為民代言者”不去分析錯綜復雜的博弈各要素，卻把矛頭對準了市場和開發(fā)商，進行人身攻擊。確實有人聽信了易憲容的話延后買房，結果第二年再買時多給了十幾萬。

 

    其實房價是由供求關系決定的，它最終還需要按市場規(guī)律辦事，宜疏不宜堵。

 

     那么房價從這兩個方面去看，一個供方。國家對商品房用地供應原則上不低于前兩年的平均實際上的供應量，這就意味著2011年的土地供應量大大低于去年，這不僅沒增加供給，反而減少了供應。這樣一來，土地總量沒有增加，那么又如何能得出明確的市場預期呢？這樣計劃性、規(guī)定性的供應土地違反了市場經(jīng)濟的本意。走市場經(jīng)濟道路是堅定不移的方向，國家還要求西方國家承認我國市場經(jīng)濟的地位，但在很多做法上，我們是不符合市場經(jīng)濟的規(guī)律的。

 

    再來看需求的一方。麥肯錫曾說，中國是一個獨一無二的市場，因為我們在各個方面的需求都大的驚人，印度都無法與我們相比。尤其是住房，對大多數(shù)的中國人來說，房子的作用不僅是一個棲身之所，更是一種精神寄托和對家庭的向往。對住房的剛性需求在中國非常多，兩代甚至三代人都希望適齡能孩子能買上房，持幣待購的家庭很多，這種需求與緊縮的土地供應量和不匹配的入市住宅數(shù)量相比，大很多。按供求關系來說，求大于供時，價格是必然上揚的。

 

    政府的政策固然能抑制住一時的行動，但卻無法消除實實在在存在的剛性需求。這樣一來，剛性需求總有堵不住而爆發(fā)的時候，但因供應量的減少得不到滿足，會影響民生。

 

    記者：對于目前房價確實高企的現(xiàn)象，如果不靠政策去抑制上揚還能有哪些方法呢？

 

    張有卓：消費者不是不想買房，而是覺得價格無法接受或買不起，最好的辦法就是給人們漲工資，增加消費者收入，只有收入增加才會有消費?，F(xiàn)在企業(yè)的人力資源成本占總成本支出的很小部分，這是不太正常的現(xiàn)象。這就需要政府在對待民營企業(yè)的政策上做一些傾斜，比如減稅等等，讓企業(yè)能夠增加員工的收入；另外就是企業(yè)進行技術轉型升級，降低這方面的成本從而增加員工的收入。

 

    記者：對于與房地產(chǎn)依存度很大的陶瓷行業(yè)來說，應該如何應對這一系列政策帶來的市場不景氣的現(xiàn)象？您如何看待陶瓷行業(yè)今后的定位？

 

    張有卓：只要我們認準大勢，能清晰認識到房地產(chǎn)市場的供求關系，以及房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟平穩(wěn)運行就不難得出結論，發(fā)展是主題。

 

    而與之相關的陶瓷行業(yè)，首先它是個朝陽行業(yè)，我并不同意有人說的這是個夕陽產(chǎn)業(yè)，這是市場決定的；另外陶瓷行業(yè)傳統(tǒng)的高科技產(chǎn)業(yè)，是一個文化產(chǎn)業(yè)，賣的是藝術，同時還是個帶動大量勞動力就業(yè)的產(chǎn)業(yè)、是一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。這個產(chǎn)業(yè)前途光明。