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　　調(diào)控當(dāng)頭，不單是投資客群，連購買婚房的剛性需求也有所波及———陳小姐在經(jīng)過數(shù)次思想斗爭(zhēng)才邁進(jìn)購房者行列，本月首次銀行還款的她算了一筆賬：同樣貸款30年，由于利率的提升，每月她需要多支出400多元。

　　樓市多變。門檻提高，今年是否要買房？投資者是否還有投資機(jī)會(huì)和投資空間？有業(yè)內(nèi)人士表示，影響到房?jī)r(jià)上漲或者下跌的主要因素有大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國家、地方的政策因素，還有房地產(chǎn)本身供求關(guān)系的市場(chǎng)因素。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境利空>利好

　　年后，央行先后實(shí)施今年首次升息和二度提高準(zhǔn)備金率，而很多專家學(xué)者認(rèn)為：未來還有加息可能，盡管這些舉措有著不同的具體指向，但其目標(biāo)都是一致，就是收縮流動(dòng)性、控制通脹。

　　而加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對(duì)開發(fā)影響極大。濟(jì)南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司客戶總監(jiān)陶曉智表示，銀行信貸規(guī)模急劇縮減，開發(fā)商尚有應(yīng)對(duì)之道，但是購房者呢？若購房者貸款無望，購房行為不能成立，開發(fā)商也一樣難以實(shí)現(xiàn)資金回籠。據(jù)世聯(lián)怡高市場(chǎng)部經(jīng)理梁偉提供的數(shù)據(jù)，濟(jì)南購房者中一次性付款的客戶占比不到2成，首付6成以上者占比15%，首付3成至5成者，占比43%左右，占絕對(duì)大的比重。若沒有信貸支撐，消費(fèi)需求直接受到抑制。

　　政策因素

　　利好<利空

　　國家要求，未出臺(tái)限購令的城市要加緊出臺(tái)相關(guān)配套政策，從上至下，政策面持續(xù)波動(dòng)。而濟(jì)南的政策在魯版國八條發(fā)布后又出臺(tái)濟(jì)十條，調(diào)控之密集，手段之嚴(yán)厲，讓不少購房者望而卻步。政策的波及面更加廣泛：魯版國八條將調(diào)控升級(jí)，首套房利率提升至30%，成本加大；二套房的首付全面提至60%，利率執(zhí)行1.1倍，門檻更高；三套房禁購，閘門關(guān)閉。而濟(jì)十條，則將調(diào)控措施更為細(xì)化，“政策愈加嚴(yán)厲，以前買糧要有糧票，以后買房也要有房票！“針對(duì)購房繁瑣的證明和手續(xù)，梁偉形象地形容。

　　市場(chǎng)因素

　　利好≈利空

　　“從市場(chǎng)面來看，2009年的4、5月份濟(jì)南樓市的供應(yīng)量下降，到去年10月初達(dá)到最低點(diǎn)，剛性需求嚴(yán)重受抑，我很看好今年下半年的市場(chǎng)，”梁偉說。

　　另一方面，郊區(qū)樓盤和商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控下的新利好。據(jù)調(diào)查，不少人在考慮自己資金的新出口，在濟(jì)南周邊城市如章丘樓盤不在限購之列，章丘的房地產(chǎn)項(xiàng)目如翡翠東郡的價(jià)值被購房者重新認(rèn)識(shí)。在政策的空檔期，除了濟(jì)南和青島，不少城市如煙臺(tái)、日照等都未出臺(tái)限購令，據(jù)了解，這些城市也成為投資型買家的新選擇。煙臺(tái)搜房網(wǎng)總經(jīng)理劉志宏談到，最近煙臺(tái)樓市成交量明顯放大，價(jià)格沒有下探的跡象，反而有所升溫。

　　同樣，商業(yè)地產(chǎn)在此次調(diào)控中遭遇利好，由于其購買不受二、三套房限制，首付比例低于二套房，將成為投資新寵。(記者 矯娟)