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    在2月28日杭州市政府出臺的“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見(杭政函〔2011〕22號)”(即新國八條杭州版細(xì)則)中有一條全新的舉措：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。這意味著，除了單獨(dú)建設(shè)的保障性住房小區(qū)，今后品牌房企開發(fā)的樓盤中也將有部分成為保障性住房。“是類似于以后綠城開發(fā)的高檔樓盤中有一塊成為保障性住房，租賃的住戶和其他商品房住戶享受同樣的物業(yè)服務(wù)的意思嗎？”新規(guī)一出，一時間引發(fā)了各界的猜測。

    直到昨天為止，記者仍無法向相關(guān)部門證實(shí)杭州“10%保障房用地”的操作細(xì)則什么時候正式出臺，不過5月5日即將掛牌出讓的三宗地塊在昨天公布了掛牌出讓文件，其中兩宗涉及配建保障性住房的地塊附有《杭州市保障性住房配建協(xié)議書》(以下簡稱《配建協(xié)議書》)，一些相關(guān)規(guī)定透露了今后配建保障性住房的具體做法。

    兩宗宅地至少10%配建保障性住房

    5月5日出讓的三宗地塊中，10號地塊和11號地塊為商住用地，均將配建公共租賃住房，這是杭州主城區(qū)宅地市場在“斷糧”5個月后重新推出宅地，同時也是首次在商品住房供地中配建保障性住房。

   根據(jù)兩宗地塊的掛牌出讓文件，10號地塊總出讓土地面積為32794平方米，總建筑面積為70220.2平方米，其中住宅部分出讓面積為13015平方米，地上建筑面積24728.5平方米，這當(dāng)中至少有2473平方米(建筑面積)要作為配建公共租賃住房；11號地塊總出讓面積為43359平方米，總建筑面積121322.8平方米，其中住宅用地出讓面積為27667平方米，地上建筑面積至多可達(dá)66400.8平方米，其中至少6440平方米(建筑面積)要用來配建公共租賃住房。也就是說，這兩宗地塊中配建保障性住房的建筑面積至少達(dá)到宅地面積的10%。

    之所以說“至少”，是因?yàn)楦鶕?jù)掛牌出讓文件，涉及配建保障性住房地塊的出讓規(guī)則也有了重大變化，不一定是“價高者得”,競地的開發(fā)商還要比拼配建保障房的面積。

    杭州土地出讓規(guī)則重大變化不一定“價高者得”

    據(jù)了解，新的掛牌規(guī)則將對涉及配建保障性住房地塊設(shè)定一個合理的土地上限價格，在競買人報價均不高于地塊合理上限價格的前提下，出價最高者為競得人；當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，須要在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競投保障性住房面積，競投過程與競價過程類似，同樣按“輪”次進(jìn)行，每一輪投報配建面積要高于前一輪50平方米以上(含)，單位為以50平方米整倍數(shù)為準(zhǔn)，報投保障性住房面積最高者為競得人。“這就表示，有的開發(fā)商為了競得地塊，有可能提高保障性住房面積，那么配建總量就會超過10%。”業(yè)內(nèi)人士作出如上解釋。不過到目前為止，相關(guān)部門還沒有公布10號和11號地塊的“合理上限價格”。

    配建的公共租賃房是簡裝的戶型面積45-60平方米

    由開發(fā)商配建的保障性住房將是什么樣的？掛牌出讓文件所附的《配建協(xié)議書》詳細(xì)規(guī)定了戶型比例以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。

    從《配建協(xié)議書》看，10號和11號地塊都將配建公共租賃住房，100%為成套住房，其中建筑面積55-60平方米兩室一廳一衛(wèi)一廚型戶型將占40%，建筑面積45-50平方米一室一廳一衛(wèi)一廚型戶型將占60%。同時，開發(fā)商必須按照平均裝修費(fèi)用不低于300元/平方米(按住房建筑面積計)來進(jìn)行內(nèi)部裝修。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

    1.廚房

    地面：300mm×300mm規(guī)格防滑地磚；

    頂棚：PVC扣板吊頂，節(jié)能吸頂燈，照度不低于100lx，預(yù)留油煙機(jī)排風(fēng)安裝口；

    門：木質(zhì)門整樘；

    灶臺及櫥柜：灶臺為花崗巖臺面，灶臺下為防火面板櫥柜(含五金件、活動隔板)；櫥柜長度原則上不小于1500mm，廚房面積較小的，櫥柜長度可根據(jù)實(shí)際空間尺寸作相應(yīng)調(diào)整；

   盥洗設(shè)施：不小于500mm×370mm規(guī)格陶瓷水槽(含單冷水龍頭)；

    其他：所有水、電管暗裝，油煙機(jī)、冰箱、電飯煲、排風(fēng)扇等電器二三電源插座3套(16A)。

    2.衛(wèi)生間

    地面：300mm×300mm規(guī)格防滑地磚；

   墻面：330mm×250mm規(guī)格瓷磚；

    頂棚：PVC扣板吊頂，頂棚安裝節(jié)能吸頂燈，照度不低于100lx，按照國標(biāo)預(yù)留浴霸、熱水器、換氣扇安裝口；

    門：木質(zhì)門整樘；

    衛(wèi)生潔具：根據(jù)空間尺寸安裝相應(yīng)規(guī)格座便器；

    洗浴設(shè)施：不小于600mm×450mm規(guī)格立柱式洗臉盆(含冷熱雙聯(lián)水龍頭)，淋浴冷熱雙聯(lián)水龍頭及花灑，預(yù)留熱水器冷熱水管接口；

    其他：所有水、電管暗裝，熱水器等電器防水電源插座2套，預(yù)留浴霸安裝線路。

    3.客廳(餐廳)

    地面：600mm×600mm規(guī)格地磚(含踢腳線)；

    內(nèi)墻及頂棚：刷白，頂棚安裝節(jié)能吸頂燈，照度不低于150lx；

    其他：預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等接口，空調(diào)、電視機(jī)等電器二三電源插座4套(16A)。

    4.臥室

    地面：600mm×600mm規(guī)格地磚(含踢腳線)；

    內(nèi)墻及頂棚：刷白，頂棚安裝節(jié)能吸頂燈，照度不低于75lx；

    門：木質(zhì)門整樘；

    其他：預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等接口，空調(diào)、電視機(jī)等電器二三電源插座4套(16A)。

    5.陽臺

    地面：300mm×300mm規(guī)格防滑地磚；

    頂棚：刷白，頂棚安裝節(jié)能吸頂燈，照度不低于75lx，以及2200mm×400mm規(guī)格不銹鋼晾衣架；

    其他：洗衣機(jī)二三電源插座1套，口徑15mm規(guī)格專用水龍頭1個(陽臺無下水道的，洗衣機(jī)電源插座及專用水龍頭可根據(jù)房屋實(shí)際情況調(diào)整至衛(wèi)生間或廚房合適位置)。

    對于這樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，已達(dá)到目前市面上簡裝的最低標(biāo)準(zhǔn)，可以保障租客一般的生活需求。

    至于配建的保障房產(chǎn)權(quán)、今后的管理等內(nèi)容，《配建協(xié)議書》也作出了明確的規(guī)定，其中，不低于同地塊商品住宅的品質(zhì)和配套服務(wù)將是今后入住該保障房住戶的最大實(shí)惠。

    根據(jù)協(xié)議書，配建的保障性住房須與所在地塊商品住宅實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)不低于所在地塊商品住宅，同時，保障性住房還將與所在地塊的其他商品住宅共享配套基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施。開發(fā)商配建的保障性住房及其配套設(shè)施須與所在地塊商品住宅同步設(shè)計，分期開發(fā)的項目，在首期開發(fā)項目中就要落實(shí)保障性住房總量，并確保配建的保障性住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施先行開工、先行交付。而關(guān)于保障房的產(chǎn)權(quán)，在開發(fā)商辦理房產(chǎn)初始登記時，就要按房產(chǎn)無償移交相關(guān)程序，將保障性住房產(chǎn)權(quán)登記至市保障性住房管理部門名下，但物業(yè)管理仍納入所在地塊商品住宅小區(qū)統(tǒng)一管理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由政府相關(guān)部門交納。

    “雖然納入商品住宅小區(qū)統(tǒng)一管理，但估計服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能會有不同，畢竟保障房和商品房的住戶消費(fèi)水平不同，需求也不同，不可能采用同一標(biāo)準(zhǔn)。”對于在商品住宅地塊配建保障性住房，有開發(fā)商提出了自己的看法，“但至少這批保障房的外觀、用材將于同地塊的商品房看齊，保障房住戶更能與商品房住戶共享配套，例如品牌開發(fā)商精心打造的小區(qū)景觀、引入的商業(yè)配套或教育資源等，生活質(zhì)量將大大提高。”

    開發(fā)商將優(yōu)先配建公共租賃房物業(yè)納入商品住宅小區(qū)統(tǒng)一管理

    今后是否每宗宅地都將配置10%的保障房？如何選擇配建保障房的用地？在杭州開啟了宅地配建保障性住房后，一系列問題接踵而至。

    不過，根據(jù)杭州市國土資源局土地利用處處長沈波之前的解釋，今后未必每宗地塊都會配建保障房。他表示，將根據(jù)地塊區(qū)位、大小、周邊配套等情況具體確定“配建”和“帶建”方式，并非機(jī)械地對每一宗宅地進(jìn)行配建，具體地塊都需要視具體規(guī)劃情況確定。此外，他也透露，“10%配建”政策目前主要針對的是杭州主城區(qū)，而蕭山、余杭兩區(qū)則可能會采取其他方式，比如兩個區(qū)目前正在醞釀，各拿出2平方公里的土地來建保障房；另外，這個政策主要針對住宅用地，不涉及純商業(yè)用地。