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    在本地房地產(chǎn)商靜觀市場變化的態(tài)勢下，外地房地產(chǎn)大鱷沿海地產(chǎn)躍然而起，于上周五以6110萬元的底價吞下禪城區(qū)首宗配建保障房地塊。若除去配建部分土地成本，該地塊每平方米樓面地價僅400余元。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該保障房項目是該公司在佛山的首個項目，9萬多平方米的建筑將無償交給政府，而地塊上必須建設(shè)1250套保障房和安置房。

    佛山限購后樓市受挫，房企資金鏈開始吃緊，它們不得不暫停擴張步伐，這在禪城區(qū)土地招拍掛市場頻現(xiàn)流拍上可窺見一斑。而此次“過江龍”逆市進駐佛山，且建設(shè)的首個項目為保障房和佛山名鎮(zhèn)安置房項目，此舉頗為引人注目。

    業(yè)內(nèi)人士表示，銀行信貸收緊、信托融資受限、銷售回款放緩，使得各房地產(chǎn)企業(yè)陷入了“四面楚歌”的境地。整個市場結(jié)構(gòu)醞釀變化，房地產(chǎn)商到了調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略的時候。這次禪城區(qū)“試水”在商品房中配建保障房，并在土地成本上給予讓利，而投入保障房建設(shè)后融資渠道豁然通暢，無疑帶領(lǐng)開發(fā)商找到了發(fā)展的突破口。

    “過江龍”空降禪城進駐保障房市場

    不是猛龍不過江，在樓市一片低迷的情況下，沿海地產(chǎn)逆市挺進佛山，作為唯一競買人，先聲奪得城南新區(qū)的一宗靚地。

    該地塊編號為佛禪(掛)2011-010，位于禪城區(qū)港口路西側(cè)、華新路南側(cè)、瀾石二路北側(cè)，占地約5.54萬平方米，建筑面積為23.26萬平方米，用途為居住用地，兼容行政辦公、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施用地，土地使用權(quán)出讓年限為住宅用地70年，商服用地、辦公用地、文化娛樂用地40年。地塊容積率不超過4.2，折合測算樓面地價約263元/平方米。

    根據(jù)招拍掛文件，競得人沿海地產(chǎn)必須按禪城區(qū)政府要求無償提供約8.3萬平方米的住宅、1.01萬平方米商業(yè)、724個車位以及0.38萬平方米自行車位。9萬多平方米建筑面積將無償交給政府，除去這部分，如此測算，每平方米樓面地價也僅約400余元。

    據(jù)悉，地面上一部分建筑，未來將作為佛山名鎮(zhèn)安置房及保障性住房，這一部分住房將帶裝修。

    安置房和保障性住房的戶型設(shè)計套內(nèi)面積由最低25平方米至最高130平方米，每遞增5平方米設(shè)計一種戶型，其中25—40平方米設(shè)計為一廳一房的戶型，40—60平方米設(shè)計為一廳兩房的戶型，60平方米以上設(shè)計原則上不少于三房的戶型，其中60平方米以內(nèi)的安置房和保障性住房不少于900套。

    事實上，早在地塊競價期間，不少業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)猜測到，政府將采取“勾地”模式防止地塊流拍。在招拍掛文件上，對競買人的要求相當(dāng)“苛刻”，要求競買人必須具備二級以上(含二級)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，控股股東須為上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，競買人或其關(guān)聯(lián)公司須具備已完成項目達到LEED-ND社區(qū)認(rèn)證級或有成功運作單體建筑達到或超過歐洲國家綠色節(jié)能建筑評估標(biāo)準(zhǔn)成功案例。

    由此可以看出，這些條件均為沿海地產(chǎn)度身訂造。地塊競得人沿海綠色家園發(fā)展(武漢)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，沿海地產(chǎn)之所以選擇在如今進駐佛山，是因為看中了該地塊的一些優(yōu)勢，且“看好佛山的發(fā)展”。

    房地產(chǎn)商進駐保障房市場步伐或?qū)⒓涌?/span>

    在上周五該宗地塊的拍賣現(xiàn)場，雖然并未現(xiàn)多家房企搶灘保障房地塊的現(xiàn)象，但不少在場的業(yè)內(nèi)人士坦言，樓市或?qū)⑨j釀變局。

    中央提出今年全國范圍內(nèi)將新開工1000萬套保障性住房，未來5年一共將新開工3600萬套保障性住房后，各市的保障房建設(shè)便成為重點工作，紛紛制定保障房建設(shè)計劃。

    按照計劃，禪城區(qū)將投入4億元建設(shè)4000套保障房。而今年3713套保障房的任務(wù)就已超過了過去3到4年全區(qū)建設(shè)任務(wù)的總和，一個鎮(zhèn)街就完成了相當(dāng)于過去全區(qū)一年的建設(shè)總量。而禪城區(qū)去年共銷售各類商品房9095套，如果按照這個數(shù)值來計算，今年建設(shè)的近4000套保障房將占新建住宅銷售成交套數(shù)的四成。也就是說，從未來幾年的保障房和商品房供應(yīng)來看，兩者將平分住房市場。

    在政府鼓勵房企參與保障房建設(shè)初始，多數(shù)開發(fā)商對保障房建設(shè)并不感興趣。但隨著樓市調(diào)控的深入，資金鏈突然吃緊讓不少房地產(chǎn)商無所適從，想繼續(xù)發(fā)展，就必須克服資金壓力的挑戰(zhàn)。

    目前在全國房地產(chǎn)市場中，不少龍頭房企已看到整個市場結(jié)構(gòu)醞釀變化背后的機會，萬科、綠地、中海、保利等已向保障房市場挺進并進行前期探索。而在本地市場，合富輝煌地產(chǎn)市場部副經(jīng)理李鄂認(rèn)為，大型房企的搶先進駐，或?qū)㈤_啟房企你爭我趕的態(tài)勢，但前提必須是政府對保障房地塊所給予的條件對房地產(chǎn)商有利。

    在禪城區(qū)“試水”配建模式的首宗地塊中，我們也可以看到，房地產(chǎn)商有著比較大的盈利空間。“市道好的時候，同一地段的地塊樓面地價達到5000—8000元左右，如今該保障房地塊樓面地價每平方米僅數(shù)百元。”李鄂表示，樓盤的建安費一般在2000元左右，如果按照超高層商住標(biāo)準(zhǔn)帶裝修的也不過3000余元，盈利空間非常大。

    “如今房企拿著純粹的商住用地去融資非常難，但如果拿著一塊含有保障性住房的地塊去貸款，將容易得多。所以融資渠道的打開和盈利空間的可觀，將成為房地產(chǎn)商追逐保障房項目的基礎(chǔ)。”李鄂說。

    貧富“混居”將成第二個金沙洲？

    在全國各地大舉進行保障房建設(shè)的態(tài)勢下，貧富“混居”將不可避免地出現(xiàn)在城市的水泥建筑群里。

    此前，禪城區(qū)國土城建和水務(wù)局副局長國興華接受記者采訪時表示，未來將要求更多的地塊配建保障房，并將在土地的相關(guān)規(guī)劃上確定配建保障房的比率，而配建的具體比率暫未限定，將按照地塊的實際情況予以確定。

    這意味著，未來更多的地塊將采取配建模式進行建設(shè)，而貧富“混居”的現(xiàn)象將越來越多地出現(xiàn)在市民的生活中。

    此番出讓的保障房地塊周邊也是市民口中的“富人區(qū)”，地址為港口路西側(cè)、華新路南側(cè)、瀾石二路北側(cè)的該地塊地處城南新區(qū)，更是處于未來新中心東平新城范圍內(nèi)。地塊周邊碧桂園城市花園二期、慧港國際等名樓盤云集，周邊樓盤均價過萬。

    這讓人不自覺地聯(lián)想起位于廣佛交界處的金沙洲。金沙洲在開發(fā)初始定位比較高，是一塊新開辟的處女地。但政府規(guī)劃調(diào)節(jié)后，大量的安居房、保障房進駐此地，整個區(qū)域的樓盤價格和氛圍均悄然改變，并引發(fā)一系列爭議。

    “如果政府再繼續(xù)增加類似性質(zhì)的保障性住房和安置房，將會讓該區(qū)域成為混居、高低檔結(jié)合的區(qū)域。”李鄂認(rèn)為，縱然如此，在調(diào)控加劇的當(dāng)下，更多房企將更樂意投入保障房建設(shè)大軍中，此種配建模式將成為樓市發(fā)展一個階段性的定勢。而實行“勾地”的制度，將保障土地的成功交易。若各種問題處理得當(dāng)，此種模式將可讓中央、地方政府、市民、開發(fā)商達到“四贏”的狀態(tài)?！　　　　　?/span>

    ■記者觀察

    保障房挺進市中心考驗政府智慧和公信力

    “單獨一體”的保障房建設(shè)時代將被更新，貧富“混居”時代即將開啟。在禪城區(qū)首宗配建保障房商住地塊成功被地產(chǎn)大鱷收入囊中的語境下，這一切變得生動而現(xiàn)實。

    向來地方財政緊張和市中心土地資源緊缺成為保障房“邊緣化”的有利借口，經(jīng)適房、廉租房通常只建設(shè)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，甚至更偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。這衍生了一系列的問題，城市郊區(qū)的公共配套設(shè)施和公共服務(wù)滯后，“入學(xué)難”、“出行難”、“生活成本上升”等問題時刻困擾著住在保障房內(nèi)的低收入人群。

    而此次禪城區(qū)“試水”在商住小區(qū)里配建保障房和安置房，讓保障房挺進市中心，此番舉措無疑給一部分人帶來了福音。對于多數(shù)以后將住進“富人區(qū)”的窮苦大眾來說，他們以后不得不與富人共享小區(qū)配套及周邊公共交通等資源。由于兩者在生活方式上有著本質(zhì)區(qū)別，對于即將衍生的一系列新矛盾，相信政府不得不把這些列入考慮的范圍。

    舉個例子，在出行方式上，富人開車代步，而窮人只能騎行或公交出行。但記者走訪發(fā)現(xiàn)，地塊周邊港口路附近區(qū)域公共交通極為落后，不僅公交站點偏少，公交線路也比較少，且在路上來往的出租車也鮮見。如何解決該區(qū)域無私家車市民的出行難題？如何采取措施降低該區(qū)域窮人的生活成本？在規(guī)劃和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施上，如何讓混居雙方不產(chǎn)生矛盾？這些問題無一不在考驗政府的智慧。

    而一個小區(qū)內(nèi)有著兩種不同性質(zhì)的房子，在價格上也存在差異，一種是政府廉價配租，一種是自掏腰包支付。如果能在城南地段以地價居住保障房，這一塊“肥肉”，叫人如何不艷羨？所以，如何避免保障房陷入福利分房的怪圈和防止“李鬼”入侵，也將成為考驗政府公信力的一道考題。（李曉莉）

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