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    位于高位的樓市庫(kù)存量、扎堆入市的新樓盤(pán)以及建設(shè)提速的保障房項(xiàng)目，將大幅增加北京地區(qū)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，也意味著為了提高樓盤(pán)銷(xiāo)量，下半年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的“價(jià)格戰(zhàn)”不可避免，北京房山、大興等局部地區(qū)房?jī)r(jià)或出現(xiàn)松動(dòng)。

    中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺

    北京五環(huán)內(nèi)的新樓盤(pán)價(jià)格并沒(méi)有明顯下降，部分樓盤(pán)甚至開(kāi)始走高端路線，房?jī)r(jià)也逆勢(shì)上揚(yáng)。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，7月份北京五環(huán)內(nèi)有大量高端樓盤(pán)計(jì)劃入市，擬售單價(jià)突破4萬(wàn)元的高端樓盤(pán)有4個(gè)，分別是PARK北京、西單·上國(guó)闕、東湖灣和華紡新天地，其中西單·上國(guó)闕每平方米預(yù)售價(jià)更是高達(dá)11萬(wàn)元。

    中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，雖然樓市成交冷清，但是位于北京四環(huán)以內(nèi)中心城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格卻依然堅(jiān)挺。比如，位于北三環(huán)附近的鳳凰城、金星園等小區(qū)，自去年以來(lái)就呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，即使5月價(jià)格有所下調(diào)，其降幅也不到1%。“一是因?yàn)檫@邊多為高檔住宅，二是因?yàn)榈乩砦恢么_實(shí)優(yōu)越。”偉業(yè)我愛(ài)我家北京公司企劃總監(jiān)殷麗娟分析道，受上漲慣性、抗跌性好、轉(zhuǎn)售為租三大因素影響，中心城區(qū)二手房房?jī)r(jià)緩慢下跌的局面仍將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

    局部地區(qū)房?jī)r(jià)或松動(dòng)

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月計(jì)劃入市銷(xiāo)售的項(xiàng)目中，以位于昌平、順義、房山、大興等遠(yuǎn)郊新城的項(xiàng)目居多。40個(gè)計(jì)劃在7月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，有19個(gè)位于遠(yuǎn)郊新城，占總供應(yīng)量的一半。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新盤(pán)扎堆入市將形成激烈的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)，新城區(qū)域開(kāi)盤(pán)的大量項(xiàng)目均放低了價(jià)格預(yù)期。以房山區(qū)為例，預(yù)計(jì)7月入市項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13200元/平方米，5月、6月房山區(qū)的新入市樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)分別是16500元/平方米和14833元/平方米，與上兩月相比分別將下降20%和11%。不僅房山區(qū)如此，新盤(pán)密集放量的大興區(qū)新入市樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)也明顯下降，從成交價(jià)格上也同樣反映出了價(jià)格回落趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，6月份大興區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為17170元/平方米，與5月同期相比下降了7.1%。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前存量房多集中于五六環(huán)之間，這一范圍內(nèi)的存量房套數(shù)達(dá)52480套，面積為585.68萬(wàn)平方米，占據(jù)全部存量房的47.2%。同時(shí)，這些遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)區(qū)域因土地出讓面積較大，未來(lái)商品房供應(yīng)充裕，但是需求卻萎縮，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，遠(yuǎn)郊新城的價(jià)格戰(zhàn)或難避免。

    據(jù)了解，6月萬(wàn)科旗下新入市的兩個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目——萬(wàn)科幸福匯與住總?cè)f科·金域華府的開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米分別為9500元和24000元，售價(jià)都低于同區(qū)域的其他樓盤(pán)，當(dāng)月銷(xiāo)售率分別達(dá)到了94%與85%，相比樓市熱銷(xiāo)期的銷(xiāo)售量都不遜色，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體平均銷(xiāo)售率。顯然，低價(jià)策略已經(jīng)使得部分區(qū)域的成交量出現(xiàn)回暖跡象。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，在經(jīng)歷了3個(gè)月的觀望期之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始積極應(yīng)對(duì)目前的市場(chǎng)狀況，對(duì)價(jià)格的預(yù)期普遍開(kāi)始下降，這也直接導(dǎo)致部分項(xiàng)目的低價(jià)策略。由目前市場(chǎng)上的新盤(pán)成交情況可以明顯看出，“以價(jià)換量”帶來(lái)的效果非常明顯，萬(wàn)科選擇以兩個(gè)純新盤(pán)低價(jià)入市，一方面可以避免價(jià)格下調(diào)帶來(lái)與前期客戶的矛盾，另一方面成功回籠了大量銷(xiāo)售資金。新盤(pán)低價(jià)入市帶給整體市場(chǎng)價(jià)格體系的沖擊，在7月份會(huì)更加明朗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京樓市的打折項(xiàng)目激增至149個(gè)，同比6月推出打折的項(xiàng)目增長(zhǎng)27%，與5月的70個(gè)打折項(xiàng)目相比已經(jīng)翻倍，7月份有37個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)推出直降總房款或大額度的優(yōu)惠。

    中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所近期發(fā)布的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，今年大城市商品房?jī)r(jià)格存在“去泡沫化”的趨勢(shì)，并在今年第二季度到第三季度期間出現(xiàn)局部拐點(diǎn)。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析表示，一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)方面，積蓄的大量新樓盤(pán)形成了較大的推盤(pán)壓力，同時(shí)開(kāi)發(fā)商心態(tài)上逐漸傾向于較低定價(jià)快速走量的銷(xiāo)售策略。但是，為規(guī)避直接降價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性不大。

    市場(chǎng)成交有望回升

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市期房住宅簽約套數(shù)為36908套，同比下降15.2%，現(xiàn)房住宅同比下降18.3%；全部新房住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下降15.7%。另外，6月全市二手住宅成交總量為7546套，日均成交僅243套，6月成交總量跌破8000套，創(chuàng)29個(gè)月來(lái)新低。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度我國(guó)136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。業(yè)內(nèi)人士直言，目前全國(guó)整體樓市的庫(kù)存量居于高位，將維持供過(guò)于求局面，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力大增，樓市成交“僵局”或?qū)⒁驗(yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的率先“讓步”而有所改變，下半年成交量有望回暖。

    偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院預(yù)計(jì)，下半年新盤(pán)及保障房的大量入市，將會(huì)對(duì)二手房業(yè)主定價(jià)產(chǎn)生影響，加上部分改善型購(gòu)房者由于需要賣(mài)掉舊房后才能有資格或有充足的資金購(gòu)買(mǎi)新房，所以在處理舊房時(shí)對(duì)價(jià)格不會(huì)特別在意，二手房業(yè)主與購(gòu)房者的議價(jià)空間變大，進(jìn)而導(dǎo)致二手房均價(jià)或?qū)⒎€(wěn)中有降。隨著房源的增多，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)有望逐步回歸理性，將會(huì)有更多的首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者會(huì)出手購(gòu)房，成交量有望回升。