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      近期的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，似乎正在接近一些學(xué)者的判斷——房價已進入下調(diào)周期。

      本周，上海市眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)帶頭降價的消息牽動著本周業(yè)內(nèi)人士的神經(jīng)。先是上市公司龍湖地產(chǎn)在上海率先發(fā)動樓市“搶收行動”，其在嘉定區(qū)的龍湖酈城項目啟動三天強銷，價格從1.8萬元/平方米直接下調(diào)至1.4萬元/平方米左右，降幅也超過20％。此前，龍湖還在重慶、青島分別開展了大幅低價促銷。

      據(jù)說，目前上海市個別樓盤打折力度已達20%~40%。與此同時，和歷次遭遇一樣，“退房潮”開始在杭州等長三角城市涌動。

      更早時候，北京市通州區(qū)個別樓盤的房價被“打回原形”，從最高時3萬元/平方米驟降至均價1.4萬元/平方米，跌回2009年的歷史最初水平；官方數(shù)據(jù)還顯示，10月上半月，北京二手住宅成交均價跌破了2.3萬元/平方米，與9月相比下跌2.1%。

      一組預(yù)示著開發(fā)商或?qū)⑦M一步降價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，據(jù)深圳證券信息有限公司統(tǒng)計，上半年，上市房企負債總額已突破萬億元，同比上漲41.29%。其中流動負債占負債總額的70.62%，同比上漲55.88%至7713億元。房企資金鏈危局似已迫在眼前。

      國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，由于保障房建設(shè)對沖了樓市下滑對經(jīng)濟的負面影響，因而這一輪緊縮式調(diào)控持續(xù)的時間會比想象的長。接下來房價將會出現(xiàn)比較明顯的調(diào)整。

      但巴曙松同時認為，房地產(chǎn)市場的下調(diào)幅度，也將反過來牽制貨幣政策是否進一步緊縮。這恰是未來政策的“不確定性”因素。

      住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認為，由于目前國內(nèi)通脹形勢依然嚴峻，貨幣政策將進一步收緊，因而房地產(chǎn)市場“還沒到冬天，才剛剛?cè)肭?rdquo;。

      國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣則給出更精細的預(yù)測：“2012年下半年，最遲至2013年，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)較大幅度的下調(diào)”。

      王小廣的判斷依據(jù)是，國內(nèi)的投資周期一般以兩年為限，2012年下半年恰好是“十二五開局之年”新一輪投資周期結(jié)束之時；而由于目前國內(nèi)銀行面臨“內(nèi)生性緊縮”，屆時信貸勢必會進一步收緊，使維持房價的貨幣基礎(chǔ)削弱；再加上之前的調(diào)控累加效應(yīng)，房地產(chǎn)市場勢必陷入深度調(diào)整。

      在他看來，由于目前經(jīng)濟增長對“投資拉動”模式的依賴，現(xiàn)行的貨幣政策出于“保投資”的目的，名義“緊縮”但實際寬松，因而在利率設(shè)置上間接還是起到了“保房地產(chǎn)”的效果。而一旦一輪投資周期結(jié)束，“保”的意義也就不再那么重要了。剛好給房地產(chǎn)市場迎來一個深度調(diào)整的“窗口時間”。

      地產(chǎn)評論人牛刀則給出了更為生動的房價下調(diào)路線圖：第一步是區(qū)域性泡沫破滅。如溫州、通州、鄂爾多斯等地正出現(xiàn)的房企資金鏈危機；第二步是大跌，貨幣緊縮政策的影響逐步擴散傳導(dǎo)，全國房價出現(xiàn)局部大跌，地價普跌，大量資金流出房地產(chǎn)；第三步是普跌，市場開始根據(jù)購買力進一步校正市場的供求關(guān)系，房價回歸常態(tài)，三四線城市房價會被打回原型。

      一貫喜歡和經(jīng)濟學(xué)家對賭房價漲跌的牛刀也認為：最佳的買房時機是在2012年下半年至2013年。盡管“不能保證不貶值”，但“起碼能躲過大跌的時候”。

      有意味的是，市場人士與經(jīng)濟學(xué)者對房價走勢存在很大意見分歧。根源在于雙方的判斷依據(jù)不同，即：“房價是由供求關(guān)系決定，還是由貨幣政策決定”。
      在去年房地產(chǎn)調(diào)控之初，地產(chǎn)商意見領(lǐng)袖任志強就反復(fù)強調(diào)自己的一個觀點：調(diào)控最終會導(dǎo)致樓市供求關(guān)系嚴重失衡，致使商品住宅供應(yīng)日漸緊缺，價格不跌反漲。

      近日，在合肥市的一個業(yè)內(nèi)論壇上，任志強再次重申：房價依然有上漲壓力。因為“保障性住房在今年的用地中占了70％的比例，擠壓了商品房市場供應(yīng)”。且目前“（限購政策）已導(dǎo)致非限購城市的房價上漲速度加快”。

      正因如此，以任志強為代表的一些地產(chǎn)商仍然認為，房地產(chǎn)“不會大幅降價或者崩盤”。

      最近，標志房地產(chǎn)市場運行狀況的幾項供求數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)微妙變化。10月18日，國家統(tǒng)計局公布最新經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)：今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長32.0%，比上半年回落0.9個百分點。

      0.9個百分點的增幅環(huán)比回落，隱約傳遞出房地產(chǎn)投資趨于放緩的信號。這似乎印證了眾多業(yè)內(nèi)人士的判斷：伴隨持續(xù)的限購式調(diào)控，當前全國主要城市的土地購置、房地產(chǎn)項目開工活動已經(jīng)開始出現(xiàn)回落。

      中國指數(shù)研究院近期統(tǒng)計顯示，今年前三季度，全國133個市縣的住宅用地市場，無論是供應(yīng)還是成交均有較為明顯的下降。其中，北京、上海、天津等10大城市前三季度土地成交量同比降幅達25%。10大城市中，土地供應(yīng)計劃完成率僅上海達到70%，其余大多僅完成4成左右。

      另一項關(guān)于中國企業(yè)家信心指數(shù)的調(diào)查結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)家信心明顯不足，信心指數(shù)已連續(xù)6個季度位于行業(yè)最低，三季度更是環(huán)比回落7.6點，跌破臨界值。

      在持續(xù)的調(diào)控壓力下，眾多一線房企開始選擇“龜縮”策略。9月26日，富力地產(chǎn)宣布下調(diào)全年銷售目標至320億元人民幣，成為今年以來首家公開下調(diào)銷售計劃的上市房企。富力年初曾一度將銷售目標定為400億元，此次下調(diào)幅度高達20%。

      另一家上市房企金地集團，今年前8個月的實際購地支出僅27.18億元，陷入零增長的休眠狀態(tài)，這被行業(yè)分析師喻為應(yīng)對調(diào)控的“休克療法”。

      在萬科集團相關(guān)負責人看來，目前房地產(chǎn)開工和土地購置等經(jīng)營活動的收縮，“勢必將對一年之后的住房供應(yīng)產(chǎn)生影響”。

      雖然伴隨開發(fā)商投資開工意愿下降和保障房用地擠壓，未來極可能出現(xiàn)商品房新增供應(yīng)量逐步減少的局面，但就現(xiàn)階段而言，銷售困難導(dǎo)致的商品房庫存量攀升，卻是眾多地產(chǎn)商的燃眉之急。

      深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，從今年三季度開始，房地產(chǎn)市場事實上已經(jīng)進入“去庫存化周期”。北京、上海、廣州和杭州等多個城市由于上半年商品房出貨很少，以至于庫存積壓較為嚴重，大都面臨1年至1年半的去化周期。

      陳勁松表示，“去庫存化”將會使明年的房地產(chǎn)市場依然很悲觀，明年商品房新供應(yīng)量勢必會減少，直至積壓的庫存消化完，新的供應(yīng)量才能夠接續(xù)。“在這期間，恐怕會出現(xiàn)一個商品房供應(yīng)的超級短缺期，時間大概在2013年第四季度到2014全年”。

      “商品房供應(yīng)量大起大落的基礎(chǔ)是存在的。”在陳看來，如果有“超級短缺期”出現(xiàn)，屆時“除非中央調(diào)控政策繼續(xù)加碼，否則將難以應(yīng)付”。

      據(jù)深圳一家房地產(chǎn)上市公司總裁稱，目前一些非上市的中小企業(yè)卻有開工放緩跡象，但上市公司由于有明確的年度業(yè)績要求，因而還未見明顯的停工歇業(yè)現(xiàn)象出現(xiàn)。

      這位總裁認為，上述“超級短缺期”只是一種理論假設(shè)。“即使真的出現(xiàn)，不是還有政府承諾的1000萬套保障房（彌補缺口）嘛？”在他看來，保障房能否如期上市，將成為樓市應(yīng)對潛在供求失衡風(fēng)險的關(guān)鍵賭注。