閱讀
服務(wù)熱線
400-115-2002
大連：市場低谷徘徊 經(jīng)銷商應(yīng)對“困境”求發(fā)展
2012-11-15
來源：《陶瓷信息》
責(zé)任編輯：唐婷婷
閱讀：2638
大連——位于遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海，是中國的副省級城市、計劃單列市，也是全國14個沿海開放城市之一；是中國遼寧省的一個重要沿海港口城市，是中國東北主要的對外門戶；也是東北亞重要的國際航運中心、國際物流中心、區(qū)域性金融中心。面積：13,237 平方公里 人口： 669 萬人(2011年5月)
大連是遼寧沿海經(jīng)濟帶的金融中心，航運物流中心，也是東北亞國際航運中心，東北地區(qū)最大的港口城市。2011年,大連被國家定位為振興東北老工業(yè)基地的龍頭及國家級戰(zhàn)略遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)開放的核心城市。
大連是京津的門戶，北依營口市，遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)是大連的廣大腹地，南與山東半島隔海相望，是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。
優(yōu)越的地理環(huán)境以及獨特的城市優(yōu)勢，讓大連成為一座備受矚目的新興城市。隨著大連經(jīng)濟的快速發(fā)展，大連房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房價也一路奮進。據(jù)記者了解，目前大連地區(qū)普通住宅每平方米價格在10000元左右，繁華地段最高接近50000元。迅速攀升的房價并未帶到建材生意持續(xù)紅火，在受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響以后，大連建材產(chǎn)品銷售一直在低谷徘徊，許多建材經(jīng)銷商生意一落千丈，銷量下滑幅度達50%。
在記者調(diào)查過程中，可以感覺到多數(shù)經(jīng)銷商對市場后市信心不足，甚至有退出競爭的想法，更多經(jīng)銷商則因重重原因在無奈堅守。
大連實地考察
【市場概述篇】
市場低迷現(xiàn)兩極分化 弱勢企業(yè)淡出市場
據(jù)本報記者調(diào)查統(tǒng)計，目前大連市有后鹽建材市場、幸福家居世界、華南家居大世界、大世界家居廣場、紅星美凱龍、居然之家、金三角裝飾材料市場、金州陶瓷城等近十家建材市場。
據(jù)大連部分經(jīng)銷商介紹，大連地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展鼎盛時期，建材市場擴張速度也挺驚人，最多時擁有近二十家規(guī)模不一的建材市場。自國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，大連房地產(chǎn)行業(yè)受其影響非常明顯，僅半年時間，限購政策影響波及到建材行業(yè)。不僅廣大經(jīng)銷商生意大不如以前，就連建材市場也一度弱勢，兩極分化明顯，如東方家園等幾家生意不景氣的建材市場逐漸淡出競爭。目前生意比較紅火的只有幸福家居、五一家居、紅星美凱龍、居然之家等幾家高端賣場。
記者在大連調(diào)查了解到，多數(shù)消費者對幸福家居世界比較熟悉，多認為是大連建材市場中經(jīng)營不錯的商場，為數(shù)不少的經(jīng)銷商也如是說。據(jù)了解，幸福家居世界與家飾城、家具城同屬大連幸福家居世界有限公司旗下，位于大連解放廣場五一路兩側(cè)，在大連形成了最大的家居建材商圈。3商場以規(guī)模宏大、規(guī)范誠信、品種齊全、強勢品牌稱雄大連同行業(yè)，得到大連市民的廣泛認可，成為當(dāng)?shù)叵M者裝修選材的第一選擇。幸福家居世界主要經(jīng)營瓷磚、潔具、散熱器、浴房、地板、櫥柜、家具、壁紙、室內(nèi)裝飾品等，可滿足消費者一站式購物需求。
后鹽陶瓷建材批發(fā)市場隸屬大連毅騰集團，建筑面積20萬平方米，倉儲面積18萬平方米，是大連地區(qū)集產(chǎn)品銷售與倉儲于一體的大型綜合建材銷售基地，主要經(jīng)營陶瓷、衛(wèi)浴、板材、地板、白鋼、機電產(chǎn)品、水暖、五金配件、廚具等裝飾材料。位于沈大高速公路口西側(cè)。
華南家居大世界是集家居、建材、化工、五金、家裝、設(shè)計、樣板展示、家居展覽、家居文化等多功能于一體的“一站式”家居用品博覽和購物中心。以“裝修置家、一站式購物”的經(jīng)營理念、全新的管理理念和經(jīng)營方式精心運作，目前逐漸發(fā)展成為大連北部區(qū)域經(jīng)營規(guī)模最大、品種最全、環(huán)境最佳的家居建材購物中心，并且實現(xiàn)了由大眾化、中低端市場向差異化、中高端市場的跨越。其與位于南側(cè)的紅星美凱龍直營旗艦店，共同組建總建筑面積30萬平方米，大連地區(qū)最大的家居建材購物廣場。
據(jù)記者調(diào)查了解，大連地區(qū)除幾家高端賣場生意較紅火外，其他中低端建材市場生意普遍低迷。不少經(jīng)銷商為保住生存，根據(jù)自身情況制定出路。
“今年，多數(shù)經(jīng)銷商生意整體不好。像現(xiàn)在一樣，在市場上幾乎看不到客戶，就連周末都很少有人來，不少經(jīng)銷商為了降低費用只得精減效益不好的店面，像歐神諾陶瓷的經(jīng)銷商現(xiàn)已放棄了后鹽市場。我個人感覺，市場不好的主要原因是受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。據(jù)我們了解，大連地區(qū)今年的房地產(chǎn)市場是“有價無市”，樓房成交量非常少，不及往年。這必然導(dǎo)致瓷磚零售量大減，截止現(xiàn)在，市場中的多數(shù)經(jīng)銷商銷量同比下滑幅度大，不及以往的50%。”大連后鹽建材市場一經(jīng)銷商告訴記者。
【品牌觀察篇】
品牌產(chǎn)品銷售占市場主流 中低端產(chǎn)品生意萎縮
“現(xiàn)在，消費者購買建材產(chǎn)品也非常注重品牌，就像購買服裝一樣，首選品牌。很多消費者是上網(wǎng)搜尋陶瓷品牌，以求買的放心。從目前市場銷售層次來看，品牌化的產(chǎn)品搶占了大連高端消費群體。如今，隨著市場競爭的激烈，中低端產(chǎn)品，特別是非品牌產(chǎn)品銷售越來越不占優(yōu)勢，不少商家的產(chǎn)品銷售陷入困境”。中宇衛(wèi)浴省區(qū)經(jīng)理張強告訴記者。
記者在大連幾大高端賣場調(diào)查時觀察到，東鵬、博德、羅馬里奧、薩米特、金意陶、諾貝爾、新中源、紅蜘蛛、金牌亞洲、冠珠、歐神諾、大將軍、榮高、鷹牌、強輝、馬可波羅、樓蘭、蒙娜麗莎、法恩莎、箭牌、科勒、九牧、惠達、恒潔等國內(nèi)陶瓷衛(wèi)浴一線品牌均已入駐。另據(jù)多位經(jīng)銷商反映，諾貝爾、薩米特等品牌在大連消費者心中極具影響力。
“廣東到大連運費低，山東產(chǎn)品則具有運輸周期短的優(yōu)勢，所以廣東品牌與山東優(yōu)秀廠家品牌均在大連設(shè)立展廳，兩地產(chǎn)品占據(jù)了大連建材銷量的多半。由于大連是一個品牌消費意識比較強的城市，從產(chǎn)品銷售層次來看，廣東廠家品牌占據(jù)高端市場，山東與法庫產(chǎn)品占據(jù)中低端市場，法庫產(chǎn)品主要以銷往大連工地為主。”后鹽建材市場一經(jīng)銷商告訴記者。
【產(chǎn)品流通篇】
陶瓷：拋光磚與瓷片占主流 全拋釉微晶石流行
據(jù)記者了解，大連消費者在裝修客廳及臥室地面時，普遍喜歡鋪貼木地板，只有極少家庭鋪貼拋光磚，拋光磚只會用于廚房與衛(wèi)生間的地面鋪貼。故拋光磚銷售在大連幾乎不依靠家裝及零售渠道，而以工程大規(guī)模使用為主。
“目前，仿古磚的銷量不如前幾年。以前，仿古磚零售、家裝渠道銷售都一直不錯，其在大連是比較流行的產(chǎn)品。而現(xiàn)在則是銷量逐漸縮少，主要還是與房子不好賣有關(guān)，連累其零售量隨之大減。再者，自去年逐漸興起的全拋釉也已成為仿古磚的替代品，更多的消費者開始接受全拋釉。”幸福家居一經(jīng)銷商如是說。
“大連屬海濱城市，有著自己的生活個性。如仿古磚產(chǎn)品，在大連主要還是多被用于大型商場、會所等需要精裝修場所。目前，仿古磚產(chǎn)品的價格戰(zhàn)也非常激烈，要想做強市場，經(jīng)銷商就需要加強渠道建設(shè)來提升自己的市場競爭力。從幾家銷售不錯的仿古磚品牌來看，其具有一個共同特點，就是廠家都是在專注做產(chǎn)品，而且其配套產(chǎn)品種類也非常齊全。”金一諾陶瓷大連經(jīng)銷商范金通告訴記者。
同時也有經(jīng)銷商認為，目前在仿古磚領(lǐng)域其還未出現(xiàn)主流產(chǎn)品，市場發(fā)展也不夠成熟，產(chǎn)品展示空間亦不足，仿古磚在今后還會有非常大的發(fā)展空間。
據(jù)記者了解，全拋釉、微晶石產(chǎn)品目前盛行于中高端人群。許多設(shè)計師多通過渠道優(yōu)勢積極向中高端客戶推廣，微晶石多被上述群體以鋪貼墻面為主。
據(jù)了解，多年來，瓷片在大連地區(qū)始終占銷售主流。但因該產(chǎn)品價格愈來愈透明，利潤低從而致使商家在產(chǎn)品展示上的投入不大，受市場影響，目前整體銷量同比也有所下降。外墻磚在大連地區(qū)一直銷售一般。
木紋磚、田園風(fēng)格等個性化產(chǎn)品在去年的銷售不錯，今年則因大環(huán)境影響而銷售一般。在大連，木紋磚受木地板沖擊較大，在家庭裝修中很難推廣，其主要被用在工程建設(shè)。
拋晶磚產(chǎn)品則因經(jīng)營商家少，整體銷售一直不錯。其中不少中高端消費者家裝時會選購使用，但通過設(shè)計師渠道推薦使用的量并不大。
衛(wèi)?。杭已b零售渠道占消費主流
由于衛(wèi)浴產(chǎn)品的消費特殊性，其在工程銷售方面的量并不大。據(jù)記者了解，在大連地區(qū)，衛(wèi)浴產(chǎn)品銷售多依靠零售渠道，該銷售渠道可占衛(wèi)浴銷量的30%以上，故產(chǎn)品零售及團購渠道占大連衛(wèi)浴產(chǎn)品銷售的主流。隨著整個建材市場的持續(xù)低迷，衛(wèi)浴產(chǎn)品銷售也隨之遇冷。
據(jù)介紹，大連消費者以往購買衛(wèi)浴產(chǎn)品會直接去建材市場購買。如今，隨著生活節(jié)奏的不斷加快，消費者的消費觀念也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)變。許多消費者多通過當(dāng)?shù)匦抛u好的網(wǎng)站搜尋品牌產(chǎn)品，經(jīng)過多方比較后才會到實體店購買，其中多以80后消費人群為代表。
對于高端人群來講，其在選擇衛(wèi)浴產(chǎn)品時，多依賴設(shè)計師為自己推薦品牌衛(wèi)浴。但對于多數(shù)的中低端消費者來說，則會親自到實體店去購買。
【經(jīng)銷商篇】
經(jīng)銷商陷“困境” 主動應(yīng)對贏市場
據(jù)記者調(diào)查了解，由于大連多數(shù)經(jīng)銷商的產(chǎn)品銷量大幅下滑，加之激烈的市場競爭，致使許多經(jīng)銷商舉步維艱，出現(xiàn)對后市信心不足，更有不少經(jīng)銷商陷入“兩難境地”的困境中。
“今年，市場上的人少，所有人都在盯著到市場來的客戶，更有經(jīng)銷商采取與老客戶交流的方法，希望把老客戶轉(zhuǎn)變成自己的促銷員；同時，隨著競爭日益激烈，產(chǎn)品價格亦不如以前；大家舉辦的各種促銷活動效果也達不到預(yù)期；各種銷售渠道效果也都不理想。種種不利因素迫使多數(shù)商家只求保生存，不敢奢想追求利潤空間。”金舵陶瓷大連經(jīng)銷商張曉紅告訴記者。
“今年，許多經(jīng)銷商銷量同比往年下滑嚴重，甚至達不到往年的50%。特別是拋光磚產(chǎn)品，如今價格都非常透明、利潤非常低，如一片600*600mm拋光磚毛利潤僅幾毛錢?，F(xiàn)在是既無銷量，利潤又低。沒有利潤根本談不上發(fā)展，有些商家甚至都掙不出展廳以及人員費用。另外，大家都知道，如今的工程銷售只能是走量，利潤點更低。盡管如此，卻存在著占用資金大、欠款多、回款時間長的風(fēng)險，拖欠時間一長，經(jīng)銷商幾乎是無利潤?，F(xiàn)在的市場環(huán)境下，我們更需要降低經(jīng)營風(fēng)險，多數(shù)經(jīng)銷商大都不愿意涉足工程渠道。”一拋光磚經(jīng)銷商告訴記者。
“目前情況下，有不少商家逐漸壓縮投入；對以后失去信心而改行的經(jīng)銷商也是大有人在；也有經(jīng)銷商因產(chǎn)品庫存大、前期資金投入多等因素而難以抽身只好硬撐的；不少人陷入困境。目前市場環(huán)境下，經(jīng)銷商不敢輕易擴張開店。盡管當(dāng)前生意難做，但開設(shè)新店面需要的費用卻不低，這也讓有擴張需求的經(jīng)銷商感到頭疼，望而卻步。粗算一下，開設(shè)一個新展廳需要預(yù)交半年房租以及押金，至少幾十萬元，基本裝修費用也需要幾十萬，還有產(chǎn)品庫存等壓力都非常大。”一經(jīng)銷商無奈的告訴記者。
“如今要生存，就必須采取應(yīng)對措施。目前，建材市場的發(fā)展格局主要依靠‘拼渠道’，隨后就會是依靠‘拼人才’了。在今后的日子里，只有扎扎實實把基礎(chǔ)工作做好，為客戶提供‘親情式’的服務(wù)，以此贏得客戶支持，擁有客戶就是擁有未來。
同時，一家健康的公司要持續(xù)發(fā)展，首先離不開團隊，離不開人才。‘人才就是第一生產(chǎn)力’，我們公司非常注重團隊建設(shè)，經(jīng)常組織職工培訓(xùn)，學(xué)習(xí)，力求使每一位員工都成為復(fù)合型的多面手。
以前，我有一種想把公司做大的愿望，從現(xiàn)在的市場形勢來看，感覺這樣做會很累，負擔(dān)也很重。隨著經(jīng)營觀念的不斷改變，我認為把公司做大并不重要，先把公司‘做強做精’才是當(dāng)務(wù)之急。”羅馬利奧大連經(jīng)銷商徐孝忠告訴記者。
調(diào)查中，也有部分經(jīng)銷商呼吁，希望廠家能夠加大對經(jīng)銷商的支持力度，共同應(yīng)對當(dāng)前市場狀況渡過難關(guān)，共同發(fā)展。
【城市前瞻】
構(gòu)建“一軸兩翼、一核多節(jié)點”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)
大連市為適應(yīng)城市發(fā)展新要求，落實國家建設(shè)東北亞國際航運中心、東北亞國際物流中心和區(qū)域性金融中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，強化大連市在遼寧沿海經(jīng)濟帶的核心地位和龍頭作用，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，編制《大連市城市總體規(guī)劃（2009－2020）》。
據(jù)記者了解，《大連市城市總體規(guī)劃（2009－2020）》主要以貫徹國家東北振興和遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展戰(zhàn)略；促進區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；加強生態(tài)環(huán)境保護，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式；改善民生、以人為本。規(guī)劃期限分為三部分：近期：2009年－2015年；遠期：2016年－2020年；遠景：2020年以后。
其中，城市規(guī)劃區(qū)劃定包括大連市區(qū)；瓦房店市的長興島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、復(fù)州灣鎮(zhèn)、炮臺鎮(zhèn)；普蘭店市城區(qū)；莊河市的花園口經(jīng)濟區(qū)；普蘭店市和莊河市北部的城市水源保護區(qū)；長山群島旅游避暑度假區(qū)?？偯娣e約5558平方公里。
規(guī)劃中提到，截止2020年，市域總?cè)丝谶_到950萬人以上。規(guī)劃期內(nèi)，城市人口規(guī)模年均增長2.79%。中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模計劃為2015年，人均城市建設(shè)用地面積105平方米，城市建設(shè)用地面積430.5平方公里；2020年，人均城市建設(shè)用地面積99.2平方米，城市建設(shè)用地面積496.0平方公里。
在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略中提出以資源保護為前提，以創(chuàng)新機制為保障，通過產(chǎn)業(yè)合理布局，帶動人口集聚，推動城市組群化發(fā)展，形成生產(chǎn)要素自由流動、功能結(jié)構(gòu)合理配置、生態(tài)環(huán)境和諧優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施共建共享、社會服務(wù)統(tǒng)籌管理的城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟一體化發(fā)展格局。
構(gòu)建“一軸兩翼、一核多節(jié)點”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌總體策略為“極化核心、培育沿海、軸向推進、集群發(fā)展、保育生態(tài)”。
其中，該規(guī)劃在居住用地規(guī)模一項中提到，2020年，規(guī)劃居住用地13353公頃，占城市建設(shè)用地的26.9%，人均用地26.7平方米。采用集中新建與分散改造相結(jié)合的方式，促進居住與就業(yè)平衡，在地鐵和主要公交線路沿線適度提高住房開發(fā)密度，對不同城區(qū)的居住用地采取差異化的發(fā)展政策。在4個城區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃17個居住片區(qū)。
大連中心城區(qū)總體城市設(shè)計的近期空間發(fā)展策略以重大產(chǎn)業(yè)項目和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動城鎮(zhèn)空間布局調(diào)整，逐步完善各城鎮(zhèn)服務(wù)功能，推動人口向城鎮(zhèn)集聚。
遠景規(guī)劃逐步實現(xiàn)“建設(shè)東北亞重要國際城市”的發(fā)展目標(biāo)。實現(xiàn)以綠色產(chǎn)業(yè)為方向、以高新技術(shù)為引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化與升級；構(gòu)建人地和諧的生態(tài)安全體系；實現(xiàn)工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化，形成沿黃、渤海的多節(jié)點城鎮(zhèn)布局；促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面建立完善的社會保障體系、住房保障體系和公共服務(wù)體系；進一步塑造和展示自然景觀、歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代氣質(zhì)相互交融的國際濱海名城。
最終實現(xiàn)大連市沿黃、渤海兩翼，呈組團狀向北拓展，發(fā)展綜合型城市組團和工業(yè)型城市組團，與北三市南部地區(qū)實現(xiàn)用地功能和基礎(chǔ)設(shè)施銜接。
“目前，大連火車北站正在建設(shè)中；大連金州灣國際機場在建，一期工程預(yù)計將于2013年至2015年完工并啟用。啟用后，目前的大連周水子國際機場將規(guī)劃成為貨運機場。同時，大連周水子國際機場周圍還將建起航空物流園區(qū)、快件中心等設(shè)施。金州灣國際機場建成后將能夠滿足2050年的需要和門戶樞紐機場的需要。”大連市一出租車司機自豪地說。（ 文/記者 張新生）
全國終端建材市場發(fā)展調(diào)查表（表一）
調(diào)查人員：＿劉婷 張新生＿ 調(diào)查時間：＿＿9月15日＿＿＿＿
|
名稱 |
定 位 |
店面租金 |
倉庫租金 |
綜 述 |
|
后 鹽 家 居 大 世 界 |
高端 □ 倉儲批發(fā) □ 個性化 □ 綜合 □ 無明確定位 □ 其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 |
最高 150元/平方/月； 最低 90 元/平方/月； 管理費＿＿元/平方/月； 平均租金＿＿元+管理費＿＿元。 |
市場區(qū)域內(nèi)倉庫租金平均約45-60元/平方/月； 周邊倉庫租金平均約＿＿ 元/平方/月。 |
后鹽陶瓷建材市場建筑面積20萬平方米，倉儲面積18萬平方米。位于沈大高速公路口西側(cè)。 目前，后鹽陶瓷建材批發(fā)市場已成為東北最大的陶瓷建材批發(fā)、零售基地。 為消費者創(chuàng)造“裝飾建材，一站購齊；精品匯聚，物超所值”的購物環(huán)境。 |
|
幸 福 家 居 世 界 |
高端 □ 倉儲批發(fā) □ 個性化 □ 綜合 □ 無明確定位 □ 其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 |
最高210 元/平方/月； 最低120元/平方/月； 管理費＿＿ 元/平方/月； 平均租金＿＿元+管理費＿＿元。 |
市場區(qū)域內(nèi)倉庫租金平均約 60元/平方/月； 周邊倉庫租金平均約＿＿ 元/平方/月。 |
大連市規(guī)模最大的家居建材集散地、檔次最高的一站式家居建材商場之一，下轄幸福家居世界、幸福家居•家飾城、幸福家居•家具城3個家居建材商場，總建筑面積23萬平方米。坐落于解放廣場五一路兩側(cè)。以規(guī)模宏大、規(guī)范誠信、品種齊全、強勢品牌稱雄大連同行業(yè)，得到大連市民的廣泛認可，成為裝修選材的必然選擇。 |
|
大 世 界 家 居 廣 場 |
高端 □ 倉儲批發(fā) □ 個性化 □ 綜合 □ 無明確定位 □ 其他＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 |
最高225元/平方/月； 最低180元/平方/月； 管理費＿＿ 元/平方/月； 平均租金＿＿元+管理費＿＿元。 |
市場區(qū)域內(nèi)倉庫租金平均約＿＿元/平方/月； 周邊倉庫租金平均約＿＿ 元/平方/月。 |
大連大世界家居廣場，秉承“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的企業(yè)理念，涉及商業(yè)零售、家居建材、旅游度假、建筑材料、房地產(chǎn)開發(fā)、物流倉儲、海產(chǎn)品加工等多個行業(yè)。 |
|
華 南 家 居 大 世 界 |
- END - 您可能喜歡： 繼續(xù)閱讀與本文標(biāo)簽相同的文章： 最新資訊
熱門資訊
客服電話：400-115-2002 客服郵箱：cerchn@163.com 微信公眾號：ceramicschinacom 抖音號：2175126764 ©2002-中國陶瓷網(wǎng)All Rights Reserved 經(jīng)營許可證編號：粵ICP備14052601號-1 地 址：佛山市禪城區(qū)張槎塱寶西路零壹科技園贛商大廈12樓 |