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    背景

    2012年11月30日，中國中冶全資子公司中冶置業(yè)以底價(jià)56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊的土地使用權(quán)，成為今年以來全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王。

    中冶置業(yè)南京項(xiàng)目步履維艱，開發(fā)停滯的原因不僅僅是外界看來的“拆遷難題”，還有高達(dá)400億元的開發(fā)資金需求。

    年末央企集體爆發(fā)全國范圍內(nèi)制造多起“地王”，讓本已非常脆弱的樓市神經(jīng)面臨崩潰。投資房地產(chǎn)超高的回報(bào)率以及樓市轉(zhuǎn)暖的跡象，加上強(qiáng)大的貸款優(yōu)勢，讓央企再次強(qiáng)勢搶地。人們之所以害怕地王，并痛恨央企制造地王，在于這會(huì)拉高周邊房價(jià)上漲預(yù)期，并帶動(dòng)整體房價(jià)上揚(yáng)。但這也是央企在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下做出的合理選擇，而且在合法的操作下，指責(zé)央企制造地王的理由是極為蒼白的。

    這些年，央企制造的地王

  　近幾個(gè)月來，帶著慣有的爭議和指責(zé)，“央企地王”再次回到我們的視野中。幾年來，央企所制造的地王與中國房地產(chǎn)行業(yè)的興衰起伏緊緊聯(lián)系在了一起。

    央企地王曾引潘石屹仰嘆

    “央企地王”為公眾熟知是在2009年，在當(dāng)時(shí)4萬億的刺激下，央企制造了多個(gè)天價(jià)地王。2009年6月30日，中化集團(tuán)下屬公司拔得以總價(jià)40.6億奪得“廣渠路15號(hào)地”北京“新地王”。

  　9月10日，中海以70.06億奪下了萬眾矚目的長風(fēng)地塊6B、7C地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129，一舉成為當(dāng)時(shí)的全國總價(jià)地王。

  　在與央企硬碰硬鎩羽而歸之后，潘石屹直接在微博上抱怨“天價(jià)地王多是國企，政府4萬億資金大都到國企腰包里了，他們有了錢，就不講市場規(guī)律拿地?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫”。但這種抱怨下也透露著更多的無奈，自此央企們便一發(fā)不可收拾地開始了瘋狂拿地。

  　央企地王卷土重來刺激樓市神經(jīng)

  　時(shí)間快速推至2012年11月30日，中國中冶全資子公司中冶置業(yè)以底價(jià)56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊的土地使用權(quán)，成為今年以來全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王。

  　而就在兩天前的11月28日，深圳就已爆出高價(jià)土地。中國海外旗下深圳公司以20億元的總價(jià)拿下深圳寶安尖崗山地塊，折合樓面價(jià)達(dá)到1.09萬元/平方米，超過此前招商拍下12億元坪山“地王”。

  　此外，保利三天豪擲百億布局上海，提升房價(jià)上漲預(yù)期；杭州土地新政后首拍，中海連奪錢江新城三地；嘉里25億元包攬杭州5地塊。這些中字頭的大型央企所釋放出的拿地沖動(dòng)，讓本已脆弱的樓市神經(jīng)面臨崩潰。

  　這不禁讓人想起2010年兩會(huì)前后那輪央企搶地潮，2010年全國兩會(huì)結(jié)束后的第一天，北京土地市場便出現(xiàn)了三個(gè)“地王”，拿地方無一例外都是央企。此后2010年國資委的一紙“退房令”并三令五申“不要造地王”，但是，事后證明事情并沒有那么簡單。

  　隨著中國樓市的起伏，房地產(chǎn)行業(yè)幾經(jīng)調(diào)控，頻頻制造天價(jià)地王，既讓央企賺足了鈔票，也承受了來自各方的指責(zé)和質(zhì)疑，還有的央企則因此陷入資金鏈困境。地王既是機(jī)遇，也蘊(yùn)含了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
央企地王 霸道背后是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢

  　央企之所以能在土地市場呼風(fēng)喚雨，主要是靠的貸款資源優(yōu)勢。無論是2009年的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，還是如今在信貸偏緊的情況下仍然肆無忌憚。

  　霸道的底氣：超強(qiáng)的融資能力　

    數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，第四季度已經(jīng)有8家大型房企發(fā)布了債券融資計(jì)劃，融資額度高達(dá)39億美元，約為人民幣243億元。這其中，中海兩次發(fā)行債券共計(jì)10億美元。而另一家央企方興地產(chǎn)則在10月發(fā)行了5億美元債券。而今年9月份，保利通過高利息融資，從中國建設(shè)銀行為其北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款12億元人民幣，貸款期限為三年。

  　央企得益于良好的銷售業(yè)績以及融資環(huán)境的改善，不斷在土地市場上“攻城略地”。在此之下，這讓潘石屹等中小房地產(chǎn)開發(fā)商只能望洋興嘆。而那些資金壓力更大的房企，則只能洗牌出局。

  　行業(yè)競爭慘烈 央企也要謹(jǐn)慎

  　11月28日晚，繼榮安地產(chǎn)等房企宣布出售子公司股權(quán)后，又有2家上市房企表示將要出售子公司股權(quán)。而據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)跑三季度的中國并購市場，共發(fā)生23起案例，披露交易資金為14.43億美元，占第三季度我國并購市場交易總金額的22%。

  　人們之所以害怕地王的出現(xiàn)，是因?yàn)榈赝趵吡酥苓叿績r(jià)的上漲的預(yù)期，想買房的更加買不起房，就連租金也會(huì)受到牽連一并上漲。同時(shí)總結(jié)最近幾年的規(guī)律，央企制造地王，不僅是對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，更是體現(xiàn)了信貸政策的松緊，一看到地王，就會(huì)讓人聯(lián)想到漲價(jià)。中小房地產(chǎn)開發(fā)商活不下去，普通民眾更是對(duì)房價(jià)上漲嚇得心驚肉跳，甚至央企地王還對(duì)國家樓市調(diào)控政策產(chǎn)生了干擾。因此不斷遭到打壓也就不足為怪了。

  　如此一來，央企制造地王，自然是惹得各方指責(zé)和質(zhì)疑了。而在質(zhì)疑的背后，有些央企也確實(shí)陷入了地王所帶來的噩運(yùn)。

    地王的幻滅：難以承受的資金之重

  　自從國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行越來越嚴(yán)厲的調(diào)控，央企地王項(xiàng)目生存環(huán)境愈發(fā)艱難，或者開工遙遙無期，或者建設(shè)進(jìn)程緩慢，甚至有的遭遇銷售滑鐵盧導(dǎo)致業(yè)績巨虧。

  　曾經(jīng)風(fēng)光無限 最終沉寂收?qǐng)?/span>

  　中信集團(tuán)2010年12月拿下的CBDZ15地塊，是63億元的總價(jià)成就的北京“地王”，但是截止到目前，該項(xiàng)目仍在進(jìn)行拆遷工作。金融街公告顯示，中信地產(chǎn)先后于2010年12月30日和2011年6月23日，將上述項(xiàng)目中B、C、D地塊中的規(guī)劃地上建筑面積合計(jì)約50萬平方米所對(duì)應(yīng)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了金融街。

  　而剛剛創(chuàng)造全國地王的中冶置業(yè)，在南京的地王項(xiàng)目遠(yuǎn)沒有看起來那么風(fēng)光。實(shí)際上，2010年9月19日，上述投資公司已通過競拍獲得該區(qū)域1號(hào)地塊和3號(hào)地塊土地使用權(quán)，兩地塊出讓價(jià)分別為121.41億元和78.93億元。加上此次拿下2號(hào)地塊的56.2億元，中國中冶合計(jì)斥資256.54億元拿下三幅地塊。

  　而目前該項(xiàng)目步履維艱，開發(fā)停滯的原因不僅僅是外界看來的“拆遷難題”，還有高達(dá)400億元的開發(fā)資金需求。

  　曾經(jīng)名噪一時(shí)的上海“地王”華僑城蘇河灣項(xiàng)目近日也低調(diào)入市，中房信數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，華僑城蘇河灣項(xiàng)目開盤后僅售出4套，成交面積938平方米，成交均價(jià)僅為51157元/平方米。

　　地王表面風(fēng)光無限，背后則是出不得半點(diǎn)閃失，否則就是房企難以承受的貸款壓力。隨著行業(yè)洗牌，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，大房企們似乎還看到了新的機(jī)會(huì)。

    與其蒼白地指責(zé) 不如抓住新契機(jī)

  　對(duì)于各方的苛責(zé)，央企之所以置若罔聞，還在于房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是過去幾年最賺錢的行業(yè)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)、資本的逐利性讓央企們沉迷于房地產(chǎn)難以自拔。

  　房地產(chǎn)暴利 央企趨之若鶩

  　事實(shí)上，近五年來房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷波折，但還算是一個(gè)相對(duì)牛市。有報(bào)告稱，我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

  　超高的利潤率和極低的風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)充滿了誘惑，特別是最近幾年經(jīng)濟(jì)形勢并不太好，央企的盈利受到了嚴(yán)重的影響。而地王就是日后繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的儲(chǔ)備，自然讓央企趨之若鶩。

  　近期而言，房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求依然強(qiáng)勁，而長期的嚴(yán)厲調(diào)控政策壓制了需求的釋放，這使得房地產(chǎn)行業(yè)明年有可能迎來供銷兩旺的格局。

  　行業(yè)新契機(jī)：城鎮(zhèn)化

  　與此同時(shí)，雖然自2010年以來的這輪房地產(chǎn)調(diào)控目前仍然沒有放松的跡象，但各大房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)聞到了新的行業(yè)機(jī)會(huì)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)整體陷入困境的時(shí)候，地王出現(xiàn)有可能預(yù)示著房地產(chǎn)將再次成為啟動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的引擎。

　　國務(wù)院副總理李克強(qiáng)11月28日在中南海紫光閣會(huì)見世界銀行行長金墉，就深化中國與世行合作等交換了意見。李克強(qiáng)指出，中國已進(jìn)入中等收入國家行列，但發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。13億人的現(xiàn)代化和近10億人的城鎮(zhèn)化，在人類歷史上是沒有的，中國這條路走好了，不僅造福中國人民，對(duì)世界也是貢獻(xiàn)。

  　2011年以來，一直有觀點(diǎn)認(rèn)為我國房地產(chǎn)發(fā)展黃金期已經(jīng)結(jié)束。事實(shí)上房地產(chǎn)規(guī)模、房價(jià)和利潤的超常規(guī)增長可能漸告尾聲，而并非房地產(chǎn)行業(yè)步入衰退期。種種跡象顯示，“城鎮(zhèn)化”將成為政府未來幾年著力推進(jìn)的施政目標(biāo)，這將給多個(gè)行業(yè)帶來巨大發(fā)展空間，房地產(chǎn)將成為直接受惠的主要行業(yè)。
結(jié)語

  　央企合理的市場行為無需受到苛責(zé)，但要加強(qiáng)對(duì)涉足房地產(chǎn)央企的監(jiān)管、嚴(yán)控資金風(fēng)險(xiǎn)。而在樓市復(fù)蘇和城鎮(zhèn)化的預(yù)期下，一向政策嗅覺敏銳、資金來源充裕的央企，再次上演地王狂歡也就不足為奇了。