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    在實體經(jīng)濟發(fā)展進入深水區(qū)的2012年，身處調控深水區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)卻一枝獨秀。地產(chǎn)界兩大標桿房企CEO——郁亮和王健林雙雙入圍2012年中國經(jīng)濟年度人物，顯示房地產(chǎn)的熱度遠未冷卻下來。但對開發(fā)商而言，后調控時代的模式轉型是未來生存的前提條件。“優(yōu)化庫存”“精細管理”“小步快跑”“國際化”成為2013年關鍵詞。

    2012年年末，萬科總裁郁亮當選2012年度經(jīng)濟人物，這是繼王石2009年上榜后的萬科第二人，也標志著萬科將呈現(xiàn)越來越濃厚的郁亮色彩。

    “郁亮管確定的事，我管不確定的事。”王石曾經(jīng)如此表述他們之間的分工，“但實際上許多不確定的事，郁亮的團隊也在關心”。從2011年王石赴美游學開始，有意無意間萬科開始呈現(xiàn)出越來越濃厚的郁亮烙印。

    郁亮與王石有著完全不同的個性，前者率性、理想主義色彩濃厚；后者謹慎、說話滴水不漏。無論是王石的“禿子論”還是“10元論”都曾讓萬科卷入了輿論的旋渦。但是財務出身的郁亮讓萬科越發(fā)務實。

    郁亮謀變

    面對公眾郁亮從來都是有備而來，他會細細剖析他的減肥、他的爬山以及兩者與公司的管理。面對沒準備要說的話題，他的回答通常是“不懂”“不知道”“你告訴我”。

    財務出身的郁亮讓萬科越發(fā)務實。首先體現(xiàn)的是向一線公司放權，萬科現(xiàn)在的架構是總部、區(qū)域、一線三層架構，總部從280人減少到180人，甚至沒有其他房地產(chǎn)公司總部一個部門的人員多。區(qū)域的人數(shù)也非常少，他們被定位成總顧問、教練的角色，更多的權力被分配到一線公司。

    另一方面，萬科不再做常規(guī)的計劃。在郁亮看來，萬科不是計劃經(jīng)濟公司，每個月會調整未來3個月的經(jīng)營安排，每個季度會研究過去和未來12個月的安排，但只是指導性的，沒有硬性計劃。

    沒有常規(guī)計劃、更多的放權并不意味著控制的放松，“開盤當月去化率必須達到60%”，這已成為萬科的硬性指標，“同時郁亮對利潤率的關心也超出了以往”。萬科的一線經(jīng)理向《中國經(jīng)營報》記者表示，與之相對的是獎懲的變化，部分沒有完成任務的一線公司員工，只拿到六成的工資。

    務實的另一表現(xiàn)在土地市場，曾幾何時，萬科拿地的方法只有一個，就是土地拍賣市場。然而隨著地價飛漲，這種方式的拿地成本越來越高。從2008年開始，萬科在資本市場就再也沒有融到一分錢。郁亮選擇了一條多渠道的拿地模式，合作、介入土地一級市場，這讓萬科的擴張更有競爭力。郁亮曾經(jīng)表示：“目前萬科有更多更廣泛的合作，央企、民營、國內外、大小公司都有，股權各種分成都有”，其認為，只要合規(guī)，對方出錢、出地都可以，雙方持股比例也可以靈活處理。在郁亮看來，這種模式對方付出了資源，萬科輸出的是專業(yè)。在目前萬科的銷售項目中，有近六成為合作開發(fā)項目。

    然而有利就有弊，2012年末萬科被指卷入違規(guī)獲得成都五龍山項目用地。據(jù)媒體報道，此次土地出讓與李春城案有關，而萬科則是這一項目的得益者。據(jù)了解，同泰的控股公司為成都萬科。

    萬科回應表示，2008年11月，同泰公司與成都市新都區(qū)政府簽訂土地整理投資協(xié)議，獲得參與五龍項目土地一級開發(fā)的權力。2009年4月，同泰公司因資金原因，開始與成都萬科接觸，并尋求合作。同年8月26日，成都萬科與同泰公司簽訂合作協(xié)議，收購同泰公司80%的股權。

    萬科表示：“公司此次收購的目的，是為了通過參與土地一級整理，增加在二級市場招拍掛獲取土地的機會，如在招拍掛中不能中標，也可以獲得土地一級整理的相應收益。”萬科認為，成都萬科收購同泰公司股權，并通過招拍掛獲取該項目土地的過程合法合規(guī)。而“目前五龍山項目進展順利，成都萬科公司運營正常”。

    這已經(jīng)不是萬科合作開發(fā)所暴露出來的第一宗違規(guī)，早在2011年5月，萬科卷入了河北香河的土地違規(guī)案中，最終其在香河的歡慶城項目被迫叫停。

    下一個十年

    然而，萬科并沒有打算更改其合作戰(zhàn)略。在郁亮看來，合作模式萬科有著天然的優(yōu)勢，“萬科是最透明的公司，我們所有賬目都是公開的”。其表示，只要對方按既定法規(guī)辦事，雙方都可以有合理的預期。

    2004年郁亮為萬科制定了“千億計劃”，準備用十年的時間讓萬科銷售超千億。王石在多個場合都對此計劃有所保留。然而此計劃提前4年完成。對于未來的發(fā)展，郁亮表示：“規(guī)模不再是萬科追求的目標，而是可持續(xù)的增長”。

    于是從王石年代的單一住宅，到郁亮主導下，萬科向酒店、舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)轉變。曾幾何時王石對于萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)不甚滿意，甚至有“我死了，也要從骨灰盒里伸出手來攪一攪”的表達。但最后他還是落下一句“郁亮說了算”后，再度赴美游學。于是在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品將占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)。

    郁亮認為，這個行業(yè)未來10年、15年住宅仍然有很多機會，但集約化程度會越來越高。為此，萬科延續(xù)著王石年代定下來的住宅工業(yè)化生產(chǎn)的目標。2007年，萬科投入能節(jié)省85%木材消耗的住宅產(chǎn)業(yè)化工藝，率先建筑綠色住宅，2011年底，達到住建部綠色三星標準的產(chǎn)品萬科占據(jù)行業(yè)近一半。2012年10月底，繼東莞的住宅工業(yè)化基地后，萬科北京市“綠色建筑示范區(qū)”奠基，萬科開始展開設計建筑與環(huán)境問題的課題研究與研發(fā)。

    低調、謀定而后動、逐級而上，萬科的轉變與郁亮的登山一樣。從2010年開始，郁亮就低調登山，那一年攀上了海拔5038米的四姑娘山大峰，2011年5月登上海拔6206米的啟孜峰，2012年5月挑戰(zhàn)7546米的慕士塔格峰，9月攀上了8201米的卓奧友峰。最后的目標是珠穆朗瑪峰，那里出現(xiàn)過王石的身影，兩次。