日韩黄色免费,秋霞最新岛国,9999色草,啪啪无码视频中文字幕,国产成人另类一区二区,中文字幕AV自拍,不卡无毛特黄视频,中文字幕人妻久久不卡,久久色欲伊人久久

    我們看地產如同看一個人，今年的地產是市場化的地產，應該說我們進入了根本的轉折時期，這個轉折時期是什么呢？就是完成了一個青春期的變化。大家知道一個孩子在青春期之前只是肉體，幾乎沒有性別，走錯了衛(wèi)生間和澡堂子也沒人怪他，但是青春期后再走錯就是流氓。今天我們提到房地產是青春期之后的房地產，青春期前的地產，住宅等于房地產，當時每年五萬億的銷售，80%以上是住宅，不分住宅和商業(yè)。

    從今年開始大家發(fā)現很多房地產公司都有一點變化，萬科一年多前叫“房地產的領跑企業(yè)”，現在叫“全球最大的住宅公司”，發(fā)現沒有？他說清楚了，我專做住宅。王健林的遠大也講清楚了，是最大的商用不動產公司。大家注意到今年開始不一樣了，我們的市場已經變成了真正成熟的市場。明年、后年我們再談論地產的時候，一定是住宅和商用分開講，不是籠統講。

    住宅這件事情非常有意思，大家最關心的仍然是價格，想預知波動和未來走向。我告訴大家，這件事情就像找媳婦過日子，像愛情，短期靠機遇、靠緣分，中期靠體制，長期靠人口。短期靠緣分是你在哪兒上學，和誰是發(fā)小這樣的事情，這屬于短期，每家公司，每個城市，每個產品的價格短期就是靠機遇，中期靠體制。什么體制呢？假定現在還是文革，還是上山下鄉(xiāng)，還是插隊，還有戰(zhàn)爭，大家知道那是制度問題，比如說任志強前兩天演的插隊上山下鄉(xiāng)的片子，你在那個時候要認識海歸是不可能的。比如說我看一個地區(qū)男女比例差距非常大，注定了每個人娶媳婦兒不同。在房地產住宅領域短期靠政策，中期靠體制，長期靠城市化，靠規(guī)律，靠人口結構。

    我們現在住宅這部分短期政策非常簡單，就是兩限，打壓投機、投資，這就是短期，中期靠體制，什么體制呢？住宅的體制無非三種，全世界解決住宅問題。第一種美國的體制靠市場解決，靠供求關系解決，不管富人、窮人都這么解決。

    第二、德國的方式，把住宅作為一種福利，甚至是公共產品，就是一個人一輩子只有一個產權，只有一套房，然后鼓勵你租，不鼓勵你買，也不鼓勵你炒，如果你炒賣房產賺錢太多有可能坐牢，所以德國一直是全球最大的經濟體之一，排在第二、第三，但是它沒有最大的房地產公司，因為它不讓房地產住宅變成普通商品、投資品，不讓它成長，把它變成日常生活的必需品，一個保障性的福利性產品。所以德國50%的人都是租房住，這就是一種體制。

    第三、新加坡的辦法，20%靠市場解決，80%靠政府保障，中國的中期取決于在三種制度中選一種，無論選哪一種，大概要十年才初見成效，二十年見到結果，現在看比較多的可能選新加坡的模式。長期預測要看城鎮(zhèn)化、人口。長期反而比較簡單，當你GDP過了八千美金，舊房、新房的交易量是1：1以后，城市化超過到70%，這些指標都具備以后，住宅的絕對供應量一定是下降的，中國的人口將呈倒金字塔，一個小夫妻養(yǎng)六個老人，最終十五、二十年以后，房價統統都要下來，那個時候不管誰當總理都不用操心。

    問題是什么是短期，什么是中期，什么是長期？嬰兒的短期是一泡尿的功夫，你稍不留神他就哭了，兒童的長期按天算的，少年的長期按月算的，青年的長期按年算的，中年的長期按十年算的，鄧小平老年的時候講五十年不變，所以今天跟大家講短期、中期、長期是有具體數字的，短期1-2年，中期5-10年，長期15-20年，這就是我今天的年齡告訴大家的短期、中期、長期。

    今年是中國商用不動產元年

    非住宅這邊，商用不動產在今年非常重要，應該算作是中國商用不動產的元年，是真正開始起步的最重要的一年，今后商用不動產怎么辦？從三個階段一個方向發(fā)展，所謂三個階段第一個階段是轉型模式以售養(yǎng)租階段，我們有點像萬達，不斷的銷售房地產支持一部分租賃，這叫以售養(yǎng)租階段。

    第二個階段就是進入到我們講的美國模式，以經營為核心帶動開發(fā)的模式，財務安排自然有不同，第一種模式剛才講經營階段有兩套錢能做，第二階段要四到五套資金才能做。

    第三個階段叫經營性不動產圍繞經營性產品發(fā)展，所以叫三個階段一個方向，所有的價值鏈由制造業(yè)向服務業(yè)提升，這就是商業(yè)不動產未來發(fā)展的基本走向。我們今天中國10個城市超過一萬美金，所以商業(yè)不動產在GDP15000美金之前主要是以售養(yǎng)租模式。少數企業(yè)在尖端的產品上開始用美國模式做，更少數企業(yè)開始嘗試圍繞著金融和不動產的結合，用高收益、高質量的投資型物業(yè)和現在的金融融資結合起來。目前中國一點都不缺錢，商用不動產目前在市場上有的錢至少兩萬億，信托一萬億，保險一萬億，在這個領域缺的是手藝、專業(yè)、信用、誠信，具備這些你才可以用這兩萬億的錢，你不僅要會干手藝活，還要會干力氣活。

    總之在今天，房地產這個行業(yè)在住宅完成了青春期，而商業(yè)不動產剛開始了它的生命旅程，對我們來說值得慶幸，因為我們不是互聯網領域，大家知道在互聯網可能一天之內就死去，在住宅行業(yè)、商用行業(yè)、房地產行業(yè)，活不容易，賴死也不容易，我們必須堅持，只要中國城鎮(zhèn)化的前景非常確定，只要中國人還在呼吸，只要我們還要結婚、娶媳婦兒、生孩子，只要我們都還是中國人，我們的房地產就一定會活著，而且越活越好。