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    目前市場以剛性需求為主，但其并未激發(fā)出成交熱情，而是在之后的市場變化中陷入更深層次的觀望。

    重壓下新政效應凸顯

    7月，央行進行了今年以來的第三次加息，除了活期存款利率不動之外，其他存貸款利率都加了0.25個百分點。此次加息后，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%，而若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。

    從“國五條”的出臺，可以看到國家對于房地產(chǎn)市場調控有加強之勢，上海的調控政策可以說走在全國的前面，7月底，上海出臺了“滬四條”叫停外地戶籍補稅購房等。

    第三季度，調控政策的出臺不僅頻繁，而且調控的力度逐漸加強。調控之下，樓市整體去投資化明顯，目前市場上的需求以剛性需求和部分改善性需求為主。但剛需并未激發(fā)出更高的成交熱情，而是在之后的市場變化中陷入更深層次的觀望。

    10月中旬，不少銀行相繼提高首套房利率，提高幅度在10%-15%左右，這無疑使購房者成本壓力大增，購房者的觀望情緒更加強烈，樓市在這樣的情緒中成交萎靡。

    而隨著信貸政策的收緊，開發(fā)商融資渠道收窄，現(xiàn)金流問題成為企業(yè)的首要問題。10月下旬，樓市的降價逐漸開始。但部分開發(fā)商的降價也招致了一些“麻煩”。杭州、北京、上海、南京等城市均出現(xiàn)由于開發(fā)商降價，而導致老業(yè)主要求退房等情況，使開發(fā)商處于兩難的境地。

    買方市場不給力

    庫存持續(xù)走高

    從今年以來商品住宅供求的月度走勢看，呈現(xiàn)波浪式運動。數(shù)據(jù)顯示，2月份在“房產(chǎn)稅”和“滬九條”影響下，市場僅成交17萬平方米，創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的月度新低。而隨著“小陽春”的到來，成交量也漸有起色，從3月到5 月向上攀升的力度較為強勁，5 月份商品住宅成交量達到了92萬平方米。但傳統(tǒng)熱銷之際并沒有維持多久，7月底“滬四條”又猶如一顆重磅炸彈打入樓市，導致應該為“金九銀十”打前戰(zhàn)的8月份成交量又一次出現(xiàn)了明顯下挫，8月當月環(huán)比7月下滑近25%。9月份新增供應約125萬平方米，環(huán)比激增近8成，但成交量僅維持在57萬平方米。

    10月，出現(xiàn)了部分房企較大幅度的降價潮，確實帶動了短期內單個項目銷量的猛增，說明剛性需求量其實是在市場中囤積了很久。

    根據(jù)漢宇地產(chǎn)一手房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月上半月全市商品住宅成交面積為21.66萬平方米，同比上月同期增長14.48%。數(shù)據(jù)還顯示，上半月全市預售面積為42.1萬平方米，雖成交量有所增長，但由于市場仍保持著供大于求狀態(tài)，未能緩解存量房處在高位水平的尷尬局面。

    三季度末，全市商品住宅可售余量達到近885萬平方米;到了10月底，上海商品住宅庫存余量將近890萬平方米;而在同策咨詢研發(fā)中心提供的最新數(shù)據(jù)中，上海商品住宅庫存已超過997萬平方米，若按照今年前10月住宅月均60萬平方米的消化速度，目前這些余量則需要將近17個月才能消化完畢。

    房企不堪“重負”

    同策數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，133家上市房企的存貨總量為14156億元，攀上了歷史最高點。萬科、保利、金地、招商四大龍頭的庫存分別為1929億元、1472億元、653億元、470億元。

    相關數(shù)據(jù)也顯示，133家上市房企7家負債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，行業(yè)總負債首破萬億。

    曾幾何時，高負債經(jīng)營模式令房企在行業(yè)的高速發(fā)展中占得先機。如今，樓市頻繁出臺調控政策，房地產(chǎn)越來越難做的呼聲與日俱增。在二級交易市場低迷、去化率不足的情況下，銷售回款明顯乏力，令素來貫徹執(zhí)行高負債運營模式的房企雪上加霜。

    對于高庫存壓身、周轉不靈、資金緊缺的地產(chǎn)商們來說，要怎樣扛起70%以上的負債?在高庫存和高負債的雙重壓力下，房企漸已不堪“重負”。