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    近日在上?？葱呛瀑Y本開發(fā)的星光耀地產項目。售樓處一派火爆，400多套房子已經被預訂一空。一線城市的火爆和三四線的低迷形成鮮明反襯。無疑，中國房地產正在經歷大考。不過這次沒有用行政控房手段，而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開始，房貸收緊的消息從各地傳來，除了銀行慎貸，擠提公積金現(xiàn)象在一些城市蔓延。

    今年前三季度社會融資規(guī)模為13.96萬億元，比上年同期增加2.24萬億元。在8月的社會融資總量上升到1.57萬億的新高之后，9月社會融資規(guī)?；芈渲?.4萬億元，分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶貸款增加3.07萬億元，其中，短期貸款增加1.27萬億元，中長期貸款增加1.80萬億元；如果把大多數(shù)中長期貸款視作房貸，那么經過預售等杠桿化手段之后，有超過2萬億的資金進入了房地產市場。

    個人房貸以及社會融資是房地產的兩大貨幣支柱，一旦支柱傾斜，房地產未來如何難以預料。在房貸利率上升的背景下，中國房地產價格還在上升，迎來了歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%；北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆。目前房地產貨幣大考尚未結束，無法判斷此輪房貸收縮是否會終結于明年一季度。可以肯定的是，如果房貸收緊而房地產價格繼續(xù)上升，說明中國的房地產有堅實的剛需與投資基礎，民間資金量足以支撐目前的房地產價格。如果房地產價格出現(xiàn)下挫，則中國的房地產泡沫已經在頭頂搖搖欲墜。

    誰也不知道中國民間到底有多少資金，因此沒有人知道這次貨幣大考需要多久才能測量出中國房地產的泡沫底線。到目前為止，此次貨幣考驗得出的初步結論是，這些資金仍然把房地產作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產有泡沫，程度可能被夸大。

    近一段時間房價熱竄與政策冷對有點不符合市場人士的慣有邏輯，但是，有一種聲音認為，決策層之所以按兵不動，主要原因在思考合適的時機來個釜底抽薪，從根本上遏制樓市過熱與過冷的邏輯循環(huán)。估計三中全會后，樓市調控措施會采釜底抽薪之法，改革集中在土地、稅收及體制方面。導致中國樓市過熱的一個最重要的因素是投機，投機放大了樓市的稀缺性，從而制造了樓市一輪又一輪的暴漲，所以，無論宏觀調控政策具體怎么操作，其所指向的目標就是樓市投機行為。

    限購就曾打蛇不成反被咬，它是一種行政手段，用外在的強制來限制投機。這一手段遭致廣泛的非議，特別是誤傷了剛性需求和改善性需求。因此，在房價上漲背景下，限購政策如同筑堤壩，一旦放開就會導致河水泛濫，副作用非常大。鑒于此，有人提議用房產稅、征收遺產稅或者限賣的手段來遏制投機，其射擊目標仍然是遏制投機性需求。

    在房價上漲的背景下，投機性需求會繞過各種防線，使得調控目標失效，可能都會被蛇咬。就房產稅來說，如果房價上漲的幅度超過了投機者所支付的房產稅的增量成本，不但遏制不了房價，反而因為成本推動導致房價展開新一輪上漲。泡沫放大時房產稅助漲，泡沫破裂時因為成本大增它是助跌的，因此，房產稅承擔不了穩(wěn)定樓市的功效。香港分析者認為，涉及房地產領域的包括土地制度改革、房產稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是為何中央暫時對樓市按兵不動的主要原因。事實上，房地產調控是一項系統(tǒng)工程，但從當前實際情況來看，土地制度改革因為涉及到社會穩(wěn)定很難有實質性突破，因為決策層要考慮經濟利益，還要考慮社會安定因素。

    房產稅改革也因為其功效和利益糾纏，很難真正發(fā)揮遏制房價上漲的作用，地方稅多了，并不意味著地方政府愿意放棄土地財政這一塊肥肉。因此，不能對于政策功效過于樂觀。我們也曾經呼吁有條件地讓小產權房轉正，然而，在現(xiàn)實中小產權房轉正牽涉到了太多的利益牽絆，就像被一張大網網住一樣，使得這些改進難以伸展。實際上，小產權房也為供不應求的房地產市場做出了貢獻，在廉租房和經濟適用房曾經沒能得以擴展之際，這些小產權房從放大供給角度平衡了房地產市場。小產權房是中國特色的房產，實際上是緩解城市住房壓力非常好的辦法。

    三中全會會采取釜底抽薪辦法來休克房地產市場，可能性雖有但不大，不過有一點是非常可能的，即三中全會很可能會給房地產調控一個明確說法，會挑出一系列的措施迎擊到處暴漲的樓市。房價亂竄對樓市不利，房價暴跌更是殃及大部分人，穩(wěn)定房地產市場，才能穩(wěn)住中國經濟。