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    隨著新建商品住宅項(xiàng)目的陸續(xù)開盤和加推，濱海新區(qū)核心區(qū)域的新房供應(yīng)量不斷增加，讓購房者擁有更多的選擇，也讓區(qū)域內(nèi)標(biāo)價(jià)較高的二手房源陷入了尷尬境地，二手房市場出現(xiàn)了冰火兩重天的景象。

    一方面是，伴隨著新房供應(yīng)量加大和活動(dòng)頻出，部分非重點(diǎn)區(qū)域一、二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象日漸加劇，使二手房市場更加有價(jià)無市。而另外一方面，在教育這種稀缺資源的主導(dǎo)下，學(xué)區(qū)房的市場卻保持著堅(jiān)挺，在限購令出臺(tái)2年以后，學(xué)區(qū)房的價(jià)格跌幅不超過10%，并依然供不應(yīng)求。

    學(xué)區(qū)房成交活躍

    “現(xiàn)在塘沽最貴的二手房都集中在新村，尤其是屬于浙江路小學(xué)片區(qū)內(nèi)的小戶型二手房。”天津盛達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人周先生告訴記者，根據(jù)近一個(gè)月的市場情況，浙江路小學(xué)片區(qū)內(nèi)，小戶型、樓層較好，購買5年以上免交營業(yè)稅的二手房單價(jià)大約在每平方米14000元到15000元之間。“不久前，門市店里剛成交了一套惠安里的房子，面積是36平方米多一些，最后的成交價(jià)是53萬元，算下來每平方米超過14700元。”

    同樣是重點(diǎn)小學(xué)，但與浙江路小學(xué)片區(qū)緊鄰的實(shí)驗(yàn)小學(xué)片區(qū)內(nèi)，二手房的價(jià)格就要相對“便宜”不少，“實(shí)驗(yàn)小學(xué)片區(qū)內(nèi)的二手房，均價(jià)在12000元到13000元之間，具體看房型和樓層。”周先生表示，雖然兩個(gè)學(xué)校離得非常近，也都同屬重點(diǎn)學(xué)校，但是在二手房市場上的“受寵”程度明顯不同。

    與塘沽一樣，開發(fā)區(qū)二手房市場上最受歡迎的同樣是學(xué)區(qū)房。“一中一小片區(qū)內(nèi)的房子，是目前開發(fā)區(qū)最抗跌的住宅。”天津盛聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司置業(yè)顧問李慶平表示，開發(fā)區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，仍然處于供不應(yīng)求的階段，如果房型和價(jià)格合適，只要一掛網(wǎng)，很快就會(huì)有買家找來。以翠亨村為例，翠亨村小區(qū)在限購令出臺(tái)前的市場均價(jià)大約為每平方米14000元，而現(xiàn)在，經(jīng)歷了2年限購政策以后，這一區(qū)域的市場價(jià)只是略有下跌，基本維持在13000元左右，跌幅僅為8%。“但是，現(xiàn)在合適的二手學(xué)區(qū)房源不多，除了翠亨村外，別的小區(qū)房型都比較大，不太符合買家的需求。”

    “除了能夠讓孩子上重點(diǎn)學(xué)校，學(xué)區(qū)房對于購房者的吸引力還體現(xiàn)在配套完善、好出租等方面。”在某大型國有企業(yè)工作的王女士，不久前剛?cè)胧至艘惶讜詧@新村的二手房，50多平方米的一室一廳，成交價(jià)是58萬元。“這套房子是為了孩子將來上國際小學(xué)預(yù)備的，買回來以后，我們很快就把它租了出去，每個(gè)月能收到1600元的房租，房租還完月供以后，還富裕400元錢。幸好當(dāng)時(shí)我下手快，從看房到付款只用了幾天，等我簽完協(xié)議以后，還有人給中介打電話要看房。”

    一二手房價(jià)格倒掛明顯

    相對于學(xué)區(qū)房的堅(jiān)挺，周邊片區(qū)的房源卻顯得有些尷尬。隨著近期一批新建商品住宅開盤和加推，胡家園、新河、海洋高新等片區(qū)的新房供應(yīng)量急劇增加，其優(yōu)惠的價(jià)格也使得附近二手房價(jià)格頻繁作出調(diào)整。根據(jù)天津市國土資源和房屋管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份，塘沽和開發(fā)區(qū)的二手房交易量比較平穩(wěn)，但是成交價(jià)格略有下降。

    “從4月份開始，塘沽就不斷有新的樓盤推出，已有的項(xiàng)目也在抓緊時(shí)間加推，大量新房源入市給消費(fèi)者帶來了更多的選擇性，也由于開發(fā)商的資金壓力和競爭行為，使這些區(qū)域的房價(jià)不斷拉低。”周先生表示，工農(nóng)村附近幾處新開樓盤銷售價(jià)格只有7000多每平方米，最近智造創(chuàng)想城又發(fā)出一批更低價(jià)格的房源，最低價(jià)格才5480元每平方米，使得該區(qū)域的新建商品房售價(jià)一降再降。

    “新房價(jià)格下調(diào)直接拉動(dòng)周邊二手房價(jià)格下探，畢竟周圍新房價(jià)格是二手房家的重要參考依據(jù)。”李慶平表示，以上北區(qū)域?yàn)槔?，不久前有房主將自己在融科新貽灣的房子拿到店里掛網(wǎng)，房子面積是90.84平方米，標(biāo)價(jià)是92萬元。但是，位于周邊區(qū)域的貽成豪庭新房均價(jià)才7千多元，價(jià)格倒掛現(xiàn)象明顯。

    在開發(fā)區(qū)，雖然沒有大量新樓盤入市對二手房市場造成震蕩，但是，由于市場觀望情緒比較嚴(yán)重，一、二手房倒掛的形勢也很明顯，使二手房市場出現(xiàn)了有價(jià)無市的行情。進(jìn)入8月以后，開發(fā)區(qū)的二手房交易更是低迷，每日的成交量都維持在個(gè)位數(shù)，長期從事二手房中介服務(wù)的張先生告訴記者，在開發(fā)區(qū)地產(chǎn)中介最為集中的宏達(dá)街上，大大小小的地產(chǎn)中介幾乎每家都門可羅雀，往日里，業(yè)務(wù)員們帶著守在門口的購房者四處奔波看房的情景，已經(jīng)很少再現(xiàn)。“很多新的地產(chǎn)中介一個(gè)月也完成不了一筆二手房買賣，已經(jīng)瀕臨倒閉。而老的中介也都在想辦法依靠其他業(yè)務(wù)來支撐。”

    改善型購房者開始入市

    和開發(fā)區(qū)二手房市場的慘淡相比，業(yè)內(nèi)人士對于塘沽的二手房市場前景預(yù)期相對樂觀。“相對于開發(fā)區(qū)，塘沽占了人口多的優(yōu)勢，二手房成交量基本上是新房成交量的三分之二左右，而且，從8月份開始，逐步有一些改善型住房需求的購房者入市。”周先生表示，以往購買二手房的大多數(shù)都是剛性需求的購房者，但是現(xiàn)在也有部分改善型住房需求的購房者開始入市“抄底”。

    改善型需求入市一方面原因是近幾個(gè)月來新建商品房的價(jià)格營銷效果顯現(xiàn)，使得部分二手房業(yè)主的市場信心有所提升，市場中“賣舊買新”的現(xiàn)象逐漸增多，增加了二手房市場的有效房源供給量，從而對于交易量的提升起到了促進(jìn)作用。

    “有的購房者是因?yàn)橘徺I首套房時(shí)，正好遇到了房價(jià)高峰，不得不將房子買在了比較偏遠(yuǎn)的地段，而現(xiàn)在塘沽中心區(qū)域的房價(jià)有所降低，所以，他們開始往中心‘搬遷’，這部分購房者普遍看中二手房周邊的配套和交通。另外一部分購房者，是希望趁房價(jià)回落的時(shí)候，換一套大一些的房子，能夠和老人住一起，對于他們來說，靠近公園、醫(yī)院的二手房比較合適。”業(yè)內(nèi)人士分析，雖然改善型購房者開始入市，但是，短期內(nèi)不會(huì)對二手房交易帶來大幅的拉動(dòng)，所以未來一段時(shí)間，新區(qū)核心區(qū)域的二手房市場會(huì)維持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。