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    轉(zhuǎn)眼又到八月底，“金九銀十”的臨近再一次觸動(dòng)了蠢蠢欲動(dòng)的開(kāi)發(fā)商和躍躍欲試的購(gòu)房者的敏感神經(jīng)。記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期樓盤(pán)促銷推廣逐漸增多，在均價(jià)振蕩的背后，多家房企都開(kāi)展了新貨上市前的蓄客活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商正在暗中蓄力，決意會(huì)戰(zhàn)“金九銀十”。

    另一方面，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，調(diào)控政策即將進(jìn)一步加碼的傳言已愈演愈烈，8月上中旬，成交均價(jià)也如“過(guò)山車”般振蕩調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在調(diào)控重壓之下，“金九銀十”的情況恐不復(fù)往年。可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著“金九銀十”的臨近，開(kāi)發(fā)商與政策調(diào)控之間的新一輪角力即將拉開(kāi)序幕。

    急推新盤(pán)積攢人氣

    從近期記者走訪樓市的情況來(lái)看，明顯感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，在為接下來(lái)的“會(huì)戰(zhàn)”做準(zhǔn)備，而且一部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有提前搶跑的動(dòng)作，推出多種類多項(xiàng)目的優(yōu)惠活動(dòng)聚集人氣。

    記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，8月份大部分的全新盤(pán)均推出誠(chéng)意登記優(yōu)惠，而且力度較大。如番禺祈福新邨的全新組團(tuán)祈福名都推出的75折誠(chéng)意登記優(yōu)惠，南沙的星河丹提首推別墅產(chǎn)品，雙拼別墅可享受10萬(wàn)抵30萬(wàn)、獨(dú)棟別墅交納20萬(wàn)誠(chéng)意金可抵60萬(wàn)優(yōu)惠。另外8月份有多盤(pán)推新的花都區(qū)，分別有路勁雋悅豪庭、好美華庭、濱湖壹號(hào)等3個(gè)樓盤(pán)推出誠(chéng)意登記優(yōu)惠，折扣最低達(dá)到94折。市區(qū)方面也不乏熱推的樓盤(pán)，白云的正升·雅境以及天河的方圓E時(shí)光的開(kāi)盤(pán)折扣為2萬(wàn)抵5萬(wàn)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，以誠(chéng)意登記為主的優(yōu)惠措施，一方面是為在目前供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)框架內(nèi)加緊推貨，另一方面就是為“金九銀十”的到來(lái)積攢人氣。據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月首周廣州房企猛推2907套單位，這無(wú)疑是備戰(zhàn)金九銀十樓市的強(qiáng)烈信號(hào)。

    合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)“金九銀十”的到來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度，“房地產(chǎn)市場(chǎng)將‘供求兩旺’，在供應(yīng)方面，企業(yè)會(huì)大幅推貨、促銷以回籠資金；需求方面，首次置業(yè)、首次改善性需求占比大，市場(chǎng)需求得到釋放，未來(lái)房產(chǎn)成交量比較理想，價(jià)格也很平穩(wěn)。”

    大戶型漸成新貨主力

    值得注意的是，連續(xù)三個(gè)月的漲勢(shì)也一定程度上透支了買(mǎi)方市場(chǎng)，在政策、天氣等多重因素影響下，7月下旬以來(lái)，開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的目光都留給了“金九銀十”。因此進(jìn)入8月以后，5月到7月形成的成交高峰正在逐步回落，房?jī)r(jià)也有所緩和，大部分業(yè)內(nèi)人士都將此信號(hào)解讀為“金九銀十”前的蓄力。

    在此蓄力周期內(nèi)，房?jī)r(jià)的回落振蕩非常明顯，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2012年8月13日至8月19日，廣州十區(qū)兩市新建商品房住宅網(wǎng)簽2117套，環(huán)比之前一周（1584套）上升34%，簽約面積為232469平，環(huán)比上升28%，平均每套簽約面積為109.8平，全市網(wǎng)簽均價(jià)11443元/平，環(huán)比下降12%。截止到8月19日，全市可售未售商品住宅為52079套，對(duì)比上周下降3%。

    知情人士指出，從5月到7月，廣州房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月持續(xù)上漲，與豪宅大戶型等改善型住房的熱賣息息相關(guān)，也正是因?yàn)檫@類戶型成交的增多，導(dǎo)致廣州房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的上漲。由于今年上半年各房企“以價(jià)換量”的策略，讓需求迫切的剛需購(gòu)房者普遍完成了置業(yè)，因此改善型購(gòu)房者或?qū)⒊蔀榉科鬀Q戰(zhàn)“金九銀十”的主力。

    市場(chǎng)實(shí)際情況也印證了這一動(dòng)向，據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8月的第二周（8月6日-8月12日），廣州共9個(gè)新建商品房住宅項(xiàng)目獲預(yù)售證，預(yù)售房源達(dá)1977套，其中大戶型將近占了七成。業(yè)內(nèi)人士分析，在今年九月大量推盤(pán)的大戶型豪宅項(xiàng)目的成敗，關(guān)系到“金九銀十”的成色究竟幾何。

    調(diào)控不松潑冷水

    與種種利好因素相反，調(diào)控政策很可能給期待“金九銀十”的開(kāi)發(fā)商潑一盆冷水，開(kāi)發(fā)商與政策調(diào)控之間的新一輪角力即將拉開(kāi)序幕。專家指出，目前房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)幾乎已成定局，假設(shè)出臺(tái)提高二手房交易稅或者增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市等政策的話，勢(shì)必將影響“金九銀十”市場(chǎng)，傳統(tǒng)銷售旺季很可能成色不足。

    實(shí)際上，當(dāng)國(guó)務(wù)院派出的督查組陸續(xù)回京之際，關(guān)于新一輪調(diào)控政策是否出臺(tái)的爭(zhēng)論就開(kāi)始演繹，有傳聞稱，為避開(kāi)對(duì)“金九銀十”的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政很可能在傳統(tǒng)交易旺季之前的8月落定，現(xiàn)在8月已經(jīng)過(guò)半，房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)也更加劇了開(kāi)發(fā)商們的擔(dān)憂。

    專家分析，在8月之前樓價(jià)已經(jīng)連漲三月，而“金九銀十”的到來(lái)若進(jìn)一步推高樓價(jià)，則調(diào)控政策的加強(qiáng)恐怕在劫難逃，實(shí)際上，中央此前已對(duì)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭高度警惕，《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道就指出，國(guó)務(wù)院督查組認(rèn)為，調(diào)控措施落實(shí)較好，但幾個(gè)問(wèn)題需要特別注意：一是近期一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。

    有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在調(diào)控重壓之下，成交量很難再有所突破，“金九銀十”的情況將不復(fù)往年，因此大部分專家看待即將到來(lái)的“金九銀十”，仍持折中觀點(diǎn)。滿堂紅市場(chǎng)部研究部高級(jí)主任肖文曉就對(duì)“金九銀十”的到來(lái)審慎樂(lè)觀，他在接受記者采訪時(shí)表示，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量多，成交量會(huì)在金九銀十達(dá)到一個(gè)小高峰，但不會(huì)有驚喜，他特別強(qiáng)調(diào)，“金九銀十”的前提是“政策層面上紋絲不動(dòng)”，“成交量難以有大幅提升。隨著上半年市場(chǎng)逐步回暖，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期好，因此房?jī)r(jià)不會(huì)太低，九、十月份的成交整體態(tài)勢(shì)仍會(huì)向好。”（蔣哲）