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李廣軍 攝 

    日前，廣東統(tǒng)計局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示2012年1-7月廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.7%，增幅繼續(xù)回落，中央政府不放松調(diào)控的成效已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。

    另一方面，商務部8月16日通報稱房地產(chǎn)領域外商投資得到有效控制，房地產(chǎn)實際使用外資金額下降9.3%，投資結構有所調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)投資整體仍有攀升的情況下，外商投資的下降，標志著房地產(chǎn)投資市場的整體布局有所改變，從市場反映上看，投資結構變化后樓市漲跌互現(xiàn)，市場振蕩明顯。

    增幅回落，調(diào)控成效明顯

    2012年1-7月，全國部分城市房地產(chǎn)投資不斷攀升。以廣東省的數(shù)據(jù)情況為例，日前廣東統(tǒng)計局的官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，廣東1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資2593.92億元，同比增長8.7%。其中，商品住宅開發(fā)投資1832.76億元，同比增長8.0%，；辦公樓投資100.91億元，下降15.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資253.80億元，增長19.4%；其他投資406.45億元，增長13.4%。

    合富置業(yè)首席市場分析師龍斌在接受記者采訪時分析，在宏觀調(diào)控不放松的前提下，房地產(chǎn)投資總量的增速下降，反映了宏觀調(diào)控的成果。首先，住宅投資在下降，宏觀調(diào)控將會對住宅有持續(xù)影響，勢必會影響住宅市場投資，與此同時，商用物業(yè)的投資會增加，特別是像公寓、辦公、酒店等城市綜合體投資會上升。龍斌認為這是城市發(fā)展到新階段，房地產(chǎn)投資的必經(jīng)階段。

    值得注意的是，由于仍有不少有利于投資增長的積極因素，投資增速下降幅度不會太大，總體上符合宏觀調(diào)控的基本方向，而且雖然投資增速放緩，但開發(fā)商資金到位情況有好轉(zhuǎn)。今年1-7月，隨著廣東商品房銷售資金逐步回籠，定金及預收款和個人按揭貸款增幅年內(nèi)首度由負轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金狀況略有好轉(zhuǎn)。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金4023.44億元，同比增長6.9%，增幅比上半年提高2.0個百分點。

    申銀萬國分析報告指出，考慮到當前經(jīng)濟低迷，穩(wěn)投資成為各地共識，因此既要控制投機性需求，又要穩(wěn)定投資，增加未來供給，可行的方式就是繼續(xù)此前的限購限貸，打擊投機性購房，同時放寬房地產(chǎn)開發(fā)商的融資限制，保證正常供給。

    結構變化，外商投資下降

    8月16日，商務部在北京召開例行發(fā)布會，商務部新聞發(fā)言人沈丹陽介紹1-7月全國新批設立外商投資企業(yè)13677家，同比下降12.3%；全國實際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。關于外商投資房地產(chǎn)情況，此前六月份數(shù)據(jù)顯示，前6月房地產(chǎn)領域?qū)嶋H使用外資金額下降12.4%，降幅高于利用外資其他領域全國平均3%降幅。沈丹陽表示，房地產(chǎn)領域外商投資得到有效控制，實際使用外資金額下降9.3%。

    沈丹陽在發(fā)布會上表示，兩方面因素共同作用導致外商直接投資下降。從國際來看，世界經(jīng)濟增長放緩，不確定性、不穩(wěn)定性加強，歐洲債務危機尚沒有妥善解決方案，國際金融市場較為動蕩，美國政府倡導“制造業(yè)振興”，推出“選擇美國”等計劃，鼓勵投資實體經(jīng)濟。而從國內(nèi)來看，土地供應趨緊，勞動力成本不斷上升，國內(nèi)市場需求還沒有完全釋放，使中國吸收外資的競爭優(yōu)勢有所弱化。

    對于外商投資房地產(chǎn)的金額下降，滿堂紅市場研究部高級主任肖文曉在接受記者采訪時指出，內(nèi)部原因并不在房地產(chǎn)市場本身，外商投資動力不足，主要跟國際大的環(huán)境形勢有關。而龍斌也分析到，由于外資在全國房地產(chǎn)投資領域所占比重比較低，對于房地產(chǎn)市場影響并不會很大。但龍斌同時指出，房地產(chǎn)投資結構的變化，將帶給外來大型房企以及央企更多的發(fā)展優(yōu)勢，特別是廣州市場，目前城市規(guī)劃不斷，發(fā)展空間巨大，根據(jù)他的推測，這些企業(yè)在廣州房地產(chǎn)市場投資將會進一步增長。

    投資趨冷，市場振蕩明顯

    和大部分業(yè)內(nèi)專家的預測一致，房地產(chǎn)投資放緩和結構變化也直接影響了市場走勢，在上半年連續(xù)幾個月暖意彌漫之后，七月以后樓市成交量并沒有如往年般進入“淡季”，而樓價方面也漲跌互現(xiàn)，稍有振蕩，據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近一個月內(nèi)，共有29個項目的銷售價格出現(xiàn)上漲，25個項目的銷售價格出現(xiàn)下跌。

    從今年5月開始，樓市均價連漲三月，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月廣州全市網(wǎng)簽成交一手住宅（含商業(yè)）達到8859套，環(huán)比6月成交量減少197套，跌幅2.2%；與去年同期5664套成交量相比，則大幅增長了56.4%。價格方面，7月份全市均價為13657元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，與去年同期11152元/平方米相比上漲22.5%。然而進入八月以后，成交均價又有所回落，8月2日—8月8日廣州全市網(wǎng)簽1732套，成交均價為13146元/平方米，比7月的均價有所下降，而8月9日—8月15日一周均價進一步下降，廣州全市網(wǎng)簽1714套，成交均價降至12323元/平方米。

    業(yè)內(nèi)專家分析，市場振蕩的誘因是調(diào)控、推盤策略等多方面共同作用的結果，但房地產(chǎn)投資的多少和難易決定了開發(fā)商的運營策略，而投資情況的變化對房地產(chǎn)行業(yè)來說，往往是牽一發(fā)而動全身，最終沖擊市場，因此房地產(chǎn)投資增速的放緩及變化格外引人關注。（記者 蔣哲 實習生 林旭）